Взрослая социальная сеть
 посетитель-74 Женат |
05-10-2009 - 12:40 Пытаемся убедить ФРС, что если договор долевого участия был заключён в момент действия разрешения на строительство и договора аренды земли, но сдан в ФРС после истечения их срока действия, то он всё равно должен быть зарегистрирован. Может быть кто-то сталкивался с таким или есть судебная практика на сей счёт? |
| посетитель-74 Женат |
15-01-2010 - 12:42 В итоге мы убедили ФРС регистрировать наши договора без всякого суда. Если кому интересно, то кратко пересказываю здесь нашу ситуацию и размещаю письмо, которое мы отправили в ФРС и после чего они согласились регистрировать договора. Предыстория. Мы строим дом и заключаем с участниками договора долевого участия. В сентябре прошлого года у нас закончились сроки действия разрешения на строительство и договора аренды зем. участка под стр-во. Но несколько договоров по тем или иным причинам сдать не успели. Когда сдали всё же, нам пришло письмо, где с ссылкой на ст. 3 214-ФЗ, нам приостановили регистрацию, на том основании, истекли сроки разрешения и аренды. Мы к этому были готовы и сразу же отправили нижеприведённое письмо, после месячного раздумья ФРС возобновило регистрацию и на днях один из участников уже получил на руки зарегистрированный договор. В ответ на Ваше письмо № ____от 13 ноября 2009 года сообщаем, что представленный 10 ноября 2009 года на государственную регистрацию договор № __ на участие в долевом строительстве от _____ (далее договор № __) был подписан в период действия разрешения на строительство и в течение срока действия зарегистрированного договора аренды. Таким образом, предусмотренные законом требования на момент подписания договора были выполнены. В то же время Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-ФЗ) предусматривая обязательную государственную регистрацию (статья 17 214-ФЗ), но не предусматривает условий, которые должны выполняться при проведении государственной регистрации. Ссылка на п. 1 ст. 3 214-ФЗ является несостоятельной, поскольку указанная статья содержит условия, при выполнении которых застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства. Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Никаких условий и обязательств, с выполнением или наличием которых 214-ФЗ увязывал бы проведение государственной регистрации, ни данный пункт, ни другие положения 214-ФЗ не содержат. При этом статья 17 214-ФЗ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (далее договор долевого) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее 122-ФЗ). Статья 17 Основания для государственной регистрации прав 122-ФЗ не предусматривает как обязательное условие для государственной регистрации наличие документов, указанных в п. 1 статьи 3 214-ФЗ. Статья 20 122-ФЗ содержащая основания для отказа в государственной регистрации, не содержит таких оснований для отказа как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и\или права на земельный участок. Статья 25.1. 122-ФЗ предусматривает отказ в государственной регистрации договора долевого также в случаях, если имеется другой договор долевого в отношении того же объекта строительства и\или не представлен договор поручительства, в том случае когда в качестве обеспечения обязательств застройщика выбрано поручительство. На объект, в отношении которого был подписан и представлен на регистрацию договор № __ других договоров долевого не подписывалось и на государственную регистрацию не представлялось. Способ обеспечения обязательств застройщика был выбран в виде залога объекта строительства и, следовательно, договор поручительства представляться не должен. Требование о наличии у застройщика прав на земельный участок, на котором возводится объект, данная статья не содержит. Статья 25.1. 122-ФЗ обязывает представить при регистрации первого договора долевого разрешение на строительство, но не увязывает зависимость срока действия такого разрешения с государственной регистрацией последующих договоров долевого. Статьи 4 и 17 214-ФЗ содержат обязательность государственной регистрации договора долевого, но также не содержат каких-либо дополнительных условий для проведения такой государственной регистрации. 214-ФЗ не содержит указаний, в какие сроки такой договор должен быть зарегистрирован. 122-ФЗ также не содержит указаний на такие сроки, но требует обязательной регистрации прав собственности и сделок с ним. Таким образом договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания, но только после того как его стороны обратятся с соответствующим заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящая позиция была подтверждена Верховным Судом РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.) Исходя из вышеизложенного прошу Вас отменить решение о приостановлении государственной регистрации договора № ___ на участие в долевом строительств от ________ и произвести его государственную регистрацию. Мы прекрасно понимали, что наше обращение к гос. регистратору особо ничего не значит, кроме доведения до него нашей позиции и он вправе принимать любое решение. Причём отменить его может только суд. Но в личной беседе, я предупредил и гос.регистратора, и его руководство, что отказ мы обязательно обжалуем. Возможно наш опыт кому-то пригодится. |
Narziss Свободен |
16-01-2010 - 11:16 Здесь ключевыми будут момент заключения договора и период срока действия разрешения на строительство. А дата регистрации и период действия разрешения вообще ни причем. В практике было когда регистрировалидоговора уже после ввода в эксплуатацию, главное до подписания акта-приема передачи. |