Ипотечное кредитование в России

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, в среднем в России составила 13,9%, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

"Это в целом немного, хотя и не обозначает тотальную недоступность жилья в стране. Неплохим уровнем для страны в целом можно было бы считать доступность в 20-25%", — отмечают авторы исследования.

Такого результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет.

"Впрочем, как первое, так и второе условия пока слабо реализуемы и носят исключительно умозрительный характер", — признают авторы рейтинга.
http://ria.ru/economy/20151216/1342908471.html

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Жилье в ипотеку в России легче всего купить жителям Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа-Югра, Камчатки, Магаданской и Мурманской областей, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

Наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для жителей регионов со значительной долей семей с высокими зарплатами, как в ХМАО и ЯНАО, либо для субъектов Федерации с невысокими ценами на жилье, как на Камчатке, в Магаданской и Мурманской областях, отмечается в сообщении.

"В пяти перечисленных регионах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составляет 28,6% — 49,3%", — добавляется в материалах.

Типовую "двушку" в ипотеку могут приобрести менее 10% семей в 14 регионах России, говорится в них. "Как показали результаты рейтинга, для большого количества семей в значительной части регионов России приобретение двухкомнатной квартиры без значительного первоначально взноса является задачей если не неразрешимой, то трудно реализуемой", — сообщается в исследовании.

Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в национальных республиках традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки, отмечается в материалах.

При этом, если сравнивать доступность покупки жилья для одинакового состава семей, то эти республики выглядят вполне неплохо, занимая относительно высокие места. Например, Ингушетия, занимающая в общем рейтинге предпоследнее место, среди семей с двумя работающими родителями и ребенком располагается на 39 месте.

Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса, говорится в исследовании.
http://ria.ru/economy/20151216/1342914567.html

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Рост ставок по ипотеке на 2 процентных пункта снизил ее доступность на 20%, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

"Если в третьем квартале 2013 года процентные ставки были на уровне 12% годовых, то в третьем квартале 2015 года – 14%. Такой рост процентных ставок снизил доступность примерно на 20%. В ряде регионов за этот период рублевые цены на квартиры выросли почти в 1,5 раза, что намного опередило рост доходов населения", — говорится в исследовании. Для расчета рейтинга использованы данные за третий квартал 2015 года, для сравнения — за аналогичный период 2013 года.

Однако наибольшее влияние, по оценкам РИА "Рейтинг", оказал рост потребительских цен, что сократило свободный денежный остаток семей, который мог бы быть направлен на выплаты по ипотечному кредиту. Так, за два года прожиточный минимум в Тамбовской области вырос в 1,7 раза, а в Ингушетии – в 1,6 раза. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что сильно снизило возможности многих семей по покупке жилья, добавляется в нем.

Среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка, говорится в сообщении.

При этом лучший результат по динамике доступности наблюдался в Ленинградской области (+4,7 процентного пункта) и в Пермском крае (+3,5 процентного пункта). Это позволило Ленинградской области переместиться за 2 года с 17 на 8 место по данному показателю, а Пермскому краю – на 7 позиций в рейтинге по сравнению с третьим кварталом 2013 года, отмечается в материалах.

"У ряда регионов за два года доступность покупки жилья снизилась довольно существенно. Например, в Мурманской области доля семей, для которых доступна покупка квартиры, снизилась с 44% до 29%, в Ямало-Ненецком автономном округе – с 61% до 49%, а в Ненецком автономном округе – с 34% до 24%. Еще у 12 регионов доступность снизилась более чем на 3 процентных пункта", — добавляется в материалах исследования.
http://ria.ru/economy/20151216/1342907127.html

Еще в сентябре этого года, как сообщил тогда замминистра финансов Алексей Моисеев, продление госпрограммы не входило в планы министерства.

— Наша позиция однозначная, — подчеркивал он.

Но на международном инвестфоруме «Сочи-2015», который прошел в начале октября, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что госпрограмма хорошо зарекомендовала себя и может быть продлена. При этом премьер-министр отметил, что подобный вариант развития событий еще будет обсуждаться с уполномоченными ведомствами и правительством.

В начале ноября Алексей Моисеев также сообщил, что продление программы льготного ипотечного кредитования будет зависеть от решения правительства. В то же время он уточнил, что программа по-прежнему будет рассчитана на стимулирование нового строительства, а вторичное жилье будет оставаться за ее рамками, хотя на его включении настаивали многие участники рынка.

Предложение распространить программу субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на вторичный рынок также поступило от региональных властей. Данный вопрос обсуждался на совещании под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова в августе этого года. По итогам совещания Минстрою было поручено рассмотреть возможность введения льготной ставки для покупателей той «вторички», средства от продажи которой прежний владелец планирует потратить на покупку «первички». Дело в том, что сейчас многие граждане не могут приобрести жилье в новостройках, так как для этого им необходимо продать имеющееся жилье, но с этим возникают проблемы: покупателям недоступна субсидированная ипотека.

Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования запущена в марте 2015 года сроком на 1 год, предусмотрено выделение 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок. В рамках программы они не могут для клиентов быть выше 12% годовых. Накануне старта программы (по состоянию на 1 марта 2015 года), по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 14,45% годовых, а в небольших банках, например входящих в третью и четвертую сотню по активам, ставка доходила до 17,7%. Для сравнения: на 1 марта 2014 года средневзвешенная ставка была равна 12,29%. Рост ставок по кредитам в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года (с 10,5 до 17% годовых). По последним данным ЦБ, в ноябре 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 12,89% годовых.

Согласно постановлению правительства, «субсидии предоставляются на возмещение недополученных доходов... до уровня ключевой ставки ЦБ РФ (сейчас 11%), увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12% годовых». Ставки субсидируются до окончания срока действия договоров ипотеки или «до переуступки прав требования третьим лицам».

Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 700 млрд рублей (первоначально было 400 млрд). На текущий момент Минфин распределил между банками лимит в объеме 554,4 млрд. Ограничения круга лиц для участия в программе не предусмотрено. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (появилась в перечне также в конце ноября) составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.

Ведущий аналитик по банковским рейтингам RAEX Анастасия Личагина отметила, что госпрограмма субсидирования процентной ставки внесла существенный вклад в развитие ипотечного рынка. Уже к середине 2015 года, по словам эксперта, льготная ипотека заняла более 40% общего объема выдачи жилищных кредитов, а у отдельных крупных игроков рынка достигала 60–75%.

— Господдержка будет необходима рынку до тех пор, пока ставки по собственным ипотечным программам банков остаются достаточно высокими, а предпосылок для их заметного снижения в следующем году пока нет. В случае свертывания программы в первоначально определенный срок (март 2016 года) восстановление объема выдачи в 2016 году маловероятно. С учетом экономической и социальной значимости программы многие участники рынка рассчитывали на ее продление не только до мая, но и до сентября 2016 года, — говорит Личагина.

В то же время, говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, госсубсидирование ипотечных ставок спасло от провала строительную отрасль. В зависимости от объекта недвижимости доля ипотеки достигает 60—70%, что является очень высоким показателем на рынке.

Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая соглашается, что «именно льготная ипотека позволила многим девелоперам в этом году продолжить строительство и предотвратить ряд банкротств». Эффективность госпрограммы, говорит эксперт, в наибольшей степени характеризуют данные, опубликованные Росреестром. Так, с января по ноябрь 2015 года число зарегистрированных переходов прав собственности (в большей степени характеризующее спрос на вторичном рынке) уменьшилось на 32% по сравнению с прошлым годом. Тогда как количество зарегистрированных договоров долевого участия (характеризуют спрос на первичном рынке) снизилось в меньшей степени — на 19,3%.

— Считаю, что продлить субсидирование ипотечной ставки необходимо как минимум до конца 2016 года, — говорит Литинецкая. — По нашим прогнозам, на всем протяжении следующего года мы продолжим наблюдать тенденции второй половины 2015 года — плавное снижение спроса и увеличение доли ипотечных сделок. В случае отказа от дальнейшего продления программы с большой вероятностью стоит ждать еще большее падение покупательской активности — на 30–40% от сегодняшних показателей. А это, в свою очередь, может стать причиной банкротства девелоперов из-за их финансовой несостоятельности. Думаю, власти предполагают такой сценарий развития событий и поэтому вряд ли отменят господдержку после 1 мая 2016 года.

Стимулирование ипотечного кредитования является одной из мер, направленных на повышение доступности жилья. В свою очередь, эффективный механизм, нацеленный на поддержку банков, выдающих ипотечные кредиты, — их секьюритизация, то есть выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Для сокращения сроков и упрощения процедуры эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием закон устанавливает для них возможность регистрации программ облигаций, а не отдельных выпусков облигаций. Это существенно увеличит эффективность сделок секьюритизации, говорил ранее замглавы Минэкономразвития Николай Подгузов. Сейчас эта возможность предусмотрена для облигаций без залогового обеспечения.

Он также говорил, что одним из факторов, сдерживающих развитие рынка ипотечной секьюритизации, является необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждого выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, а закон распространяет на ипотечные облигации нормы, установленные законом о рынке ценных бумаг для неипотечной секьюритизации, снимая таким образом это ограничение.

Законом также исключается необходимость получения согласия представителя владельцев облигаций на замену входящих в ипотечное покрытие требований в случаях, прямо предусмотренных в решении о выпуске облигаций.

По мнению внесшего проект кабмина, внесение данных изменений позволит существенно сократить сроки и стоимость подготовки сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, увеличить количество таких сделок и снизить стоимость привлекаемых ресурсов, что будет существенным стимулом для развития жилищного кредитования, а также улучшит управление ликвидностью кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов.

О первых итогах действия программы помощи ипотечным заемщикам в обновленной редакции "Ъ" рассказали в пресс-службе АИЖК. Там сообщили, что "на сегодняшний день пять заемщиков уже получили финансовую поддержку по программе, положительное решение принято еще по девяти заявкам — реструктуризация по новым условиям будет проведена в ближайшее время". На рассмотрении в банках сейчас более 40 заявок от заемщиков, уточнили в АИЖК. Кроме того, "банки ведут адресную работу с теми заемщиками, которые ранее обращались за реструктуризацией, но не подходили под прежние условия программы".

Программа помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, была запущена правительством в апреле этого года. Предполагалось, что банки будут реструктурировать проблемную ипотеку гражданам по льготным условиям, а выпадающие доходы им будут компенсироваться из госсредств (первоначально не более 200 тыс. руб. на человека). Всего на помощь заемщикам планировалось направить 4,5 млрд руб. Впрочем, утвержденный вариант программы с самого начала оказался нежизнеспособным — требования к заемщикам были слишком жесткими, и под них подходило лишь ограниченное количество нуждающихся граждан. Ряд положений программы не устраивал и представителей банковского сообщества (см. "Ъ" от 10 июля). Летом было принято решение о радикальной переработке программы. В итоге конечный вариант измененной программы был утвержден правительством в начале декабря. В новой версии были смягчены требования к заемщикам и залоговому жилью, втрое увеличены возмещения расходов банкам — до 600 тыс. руб. на один кредит, учтены пожелания банков (см. "Ъ" от 10 декабря).

До внесения изменений в программу за апрель--декабрь АИЖК выплатило возмещение только по одному реструктурированному кредиту. "За две недели реализации программы по новым условиям в АИЖК на горячую телефонную линию и по электронной почте поступило около 900 обращений граждан--ипотечных заемщиков, порядка 50% из которых от крупнейших банков,— пояснили в АИЖК.— В основном тематика обращений связана с получением разъяснений по новым условиям программы, необходимым документам, перечням банков-участников, порядку действий по реструктуризации кредита".

Тот факт, что за пару недель было принято решение о помощи 14 заемщикам против одного за почти девять месяцев, говорит о том, что новая программа жизнеспособна, указывают эксперты. По словам зампреда правления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, "после вступления изменений — смягчения требований к гражданам и увеличения суммы возмещения — банком было принято уже около 20 решений о реструктуризации по госпрограмме всего за неделю". При этом в 2016 году количество заявок на реструктуризацию по госпрограмме, скорее всего, будет расти, указывает она. Очевидно, что в обновленном виде программа жизнеспособна, резюмирует госпожа Ушкова.

Впрочем, как нередко бывает, помощь подоспела с запозданием. "Значительная часть заемщиков надеялась на участие в госпрограмме еще весной 2015 года",— указывает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Однако "из-за чересчур жестких требований и долгой переработки программы часть этих заемщиков в итоге либо все же решили воспользоваться банковскими программами, либо ушли в глубокую просрочку и в настоящее время уже судятся с банками",— уточняет господин Пахаленко. "Первая волна реструктуризаций прошла еще в первых трех кварталах 2015 года. Это были самые сложные для банков кейсы, и все они были реструктурированы по собственным программам банков",— соглашается начальник управления по работе с партнерами Юникредит-банка Александр Мартынов. При этом, по его словам, даже в обновленной программе все еще остался ряд требующих уточнения процессов (например, по технике компенсационных выплат банкам), которые необходимо прояснить перед тем, как масштабно продвигать программу среди заемщиков.

Кто-то же просто уже забыл о наличии неработавшей программы, поэтому она нуждается в популяризации, для того чтобы помочь максимальному числу все еще нуждающихся в ней ипотечных клиентов, резюмирует Вадим Пахаленко.

О том, что на этой неделе АИЖК запускает выдачу ипотеки с переменной ставкой, "Ъ" рассказал замгендиректора АИЖК Артем Федорко. Кредит можно будет оформить на приобретение ипотеки на первичном, вторичном рынках, либо рефинансировать ранее выданный кредит. Процентная ставка по такой ипотеке будет рассчитываться исходя из фактического уровня инфляции, публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих выдаче кредита, плюс 4,9 процентного пункта (включает маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК). Так, процентная ставка для плавающей ипотеки в первом квартале 2016 года составит 13,2%, пояснил господин Федорко. Ставка будет пересматриваться раз в квартал в зависимости от изменения фактического уровня инфляции. АИЖК занимается разработкой ипотечного продукта с плавающей ставкой с конца прошлого года (см. "Ъ" от 9 ноября 2015 года). Программа будет запущена уже на этой неделе, уточнили там. Выдавать такую ипотеку АИЖК будет за счет собственных средств.

Ежемесячный платеж по новому кредиту фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции, поясняет Артем Федорко. В случае роста процентной ставки ежемесячный платеж расти не будет, однако увеличится сам срок выплат по ипотеке, при снижении инфляции ставка по кредиту и, соответственно, срок будут сокращаться.

Ипотечные продукты с плавающей ставкой, привязанной к определенным индикаторам, были на рынке и раньше. "Обычно банкиры привязывают плавающую ставку к индикаторам, которые находятся в определенной корреляции со стоимостью фондирования для банка — например, ставке рефинансирования, индексам Libor или Mosprime",— поясняет директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, в случае роста этих показателей дорожает фондирование для банков и растет платеж по кредиту, а в случае снижения, соответственно, дешевеет. "В итоге банки не несут убытков вне зависимости от характера изменений, происходящих с индикаторами, к которым привязаны выплаты по ипотеке",— поясняет он.

Однако, по словам участников рынка, несмотря на наличие продуктов с плавающей ставкой, какого-либо значительного объема в структурах банковских выдач они не занимают. Граждане предпочитают приобретать ипотеку по фиксированным ставкам, так как этот продукт для них более понятен, указывают банкиры. Сомневаются эксперты и в востребованности нового продукта АИЖК. "Несмотря на очевидно положительные для заемщика стороны — фиксированный ежемесячный платеж, который не будет меняться в зависимости от изменения ставки, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски,— поясняет главный экономист "ПФ Капитал" Евгений Надоршин.— Сейчас экономика находится в кризисе, и не исключено, что темпы роста инфляции могут ускориться, а значит, вырастет и срок оплаты ипотечного кредита".

Артем Федорко указывает: "Продукт пока находится в состоянии пилотного запуска, поэтому каких-то конкретных целей по объему выдачи агентство не имеет". В своих прогнозах агентство опирается на целевые показатели, установленные Банком России,— инфляция на уровне 4% уже в 2017 году.

Впрочем, экспертам верится в это слабо. "Риски ускорения инфляции в России всегда высоки, поэтому возможность того, что на длительном сроке ставка по такой ипотеке может вырасти, более вероятна",— говорит аналитик Альфа-банка Дмитрий Долгин. "Если инфляция действительно снизится с текущих 12,9% по итогам 2015 года до 4%, вслед за ней должна снизиться и стоимость обычной банковской ипотеки — и в этом случае не исключено, что в результате банковская ипотека будет стоить дешевле, чем привязанный к инфляции продукт АИЖК",— резюмирует господин Надоршин.

Валютная ипотечница в норковой шубе плачет и требует вернуть Крым Украине.

Программа действует с марта прошлого года. Максимальная ставка по ней — 12%. Разницу с рыночными ставками банкам возмещает государство.

На момент старта программы предложенная в рамках нее ставка заметно отличалось от ставок по кредитам без госсубсидий. Тогда средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляла, по данным ЦБ, 14,71%. По подсчетам Frank RG, ставка была еще выше — 16,8%.

Неудивительно, что предложение стало популярным. В октябре глава Минстроя Михаил Мень заявил «Российской газете», что за время работы программы каждый четвертый ипотечный кредит был взят с господдержкой.

Будет ли программа продлена? Как сообщила РБК пресс-служба Минстроя, ведомство рассматривает несколько вариантов, которые к концу февраля собирается направить в правительство. Программу либо сохранят в нынешнем виде, либо предложат снижение первоначального взноса, либо помогут застройщикам — государство поддержит создание инфраструктуры в новых районах. Правда, коснется это лишь кварталов, которые построят в рамках программы «Жилье для российской семьи», отметила пресс-служба.

«Итогового решения еще не принято, но мое личное мнение — программу в нынешнем виде продлевать не надо», — заявил РБК замминистра финансов Алексей Моисеев. По его словам, она была необходима, чтобы поддержать застройщиков и дать им возможность завершить уже начатые объекты, и эту задачу удалось решить.

Программа показала спрос

Банкиры согласны: программа себя оправдала. Так, Сбербанк (первый в рейтинге ипотечных банков, по данным Frank RG) в 2015 году выдал по ней кредитов на 187 млрд руб., при том что всего было выдано ипотечных кредитов на 657 млрд руб. В Газпромбанке итоги 2015 года еще не подведены, но, по предварительным данным, в рамках программы в 2015 году было выдано более 3,5 тыс. кредитов на сумму свыше 7 млрд руб.

Пресс-служба Россельхозбанка рассказала РБК, что к 1 января 2016 года жилье с помощью кредита в рамках программы купили 10 тыс. семей на общую сумму более 16 млрд руб. Банк Москвы с момента действия программы выдал 6,5 тыс. кредитов всего на 11,5 млрд руб. По словам вице-президента, начальника управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анны Юдиной, с начала работы программы около 60% всех ипотечных кредитов выдается банком именно по ней.

«Около 37% кредитов в 2015 году были выданы через программу госсубсидии», — рассказывает глава управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. Как отмечает вице-президент Банка Москвы Мигель Маркарянц, сейчас по программе выдается каждый второй ипотечный кредит банка.

Чем заменить программу

Над альтернативой ипотеке с господдержкой думают не только чиновники: банки тоже готовят льготные программы. Их мотивация ясна: стоимость привлечения средств и ставки по ипотеке по-прежнему высоки, окончание программы снизит темпы кредитования. «Программу с господдержкой трудно заместить какими-то простыми маркетинговыми инструментами, так как платежеспособный спрос на ипотеку с повышением ставки падает», — сетует Морозов.

Но банки все же планируют запускать программы лояльности и гибкие варианты работы с застройщиками. «У нашего банка есть специальные программы с застройщиками, — рассказывает Юдина из «Открытия». — Заключаются они в том, что застройщик субсидирует банку снижение процентной ставки на первый год. Таким образом, на первый год можно получить ставку от 8%. В дальнейшем она будет рыночной — все это фиксируется в договоре в момент его заключения».

По словам главы департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Ивана Любименко, банк уже сегодня предлагает застройщикам рассмотреть возможность субсидирования ставки. Основное преимущество такого сотрудничества — ставка на уровне 7–12% годовых на весь срок кредита. Ставка в данном случае зависит от конкретной партнерской программы с тем или иным застройщиком.

Ставки привлекают

Ставка по льготной ипотеке зависит от размера первоначального взноса и срока кредита. Так, самую низкую ставку (10,9%) дает Газпромбанк по ипотеке сроком на семь лет с первоначальным взносом от 50% стоимости жилья. Во всех остальных случаях ставка на ипотеку с господдержкой в этом банке — 11%.

В Связь-банке самая выгодная ставка по льготной ипотеке составляет 11,4% с первоначальным взносом 50–90% и 11,6% при взносе 20–49%. В банке «ДельтаКредит» ставка для всех одинакова — 12%, но заемщику дают шанс снизить ее самостоятельно — до 11,5%, заплатив за это 1% от суммы кредита (в Москве — не менее 10,5 тыс. руб.). В банке «Открытие» ставка варьируется в зависимости от срока кредитования. До пяти лет — 11,05%, свыше — 11,4%.

Банкиры замечают, что сейчас интерес к программе не только не спадает, а растет. «В январе спрос был даже выше, чем в конце прошлого года. Программа заканчивается, и люди пытаются напоследок воспользоваться хорошей ставкой», — говорит Юдина. Граждане пытаются спасти сбережения от обесценивания, используя их как первоначальный взнос по ипотеке, объясняет она.

Замглавы департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова тоже не наблюдает падения спроса на ипотеку. По ее словам, люди, наоборот, спешат со сделками, чтобы успеть до окончания льготной программы.

Насколько такое решение верно?

Брать или не брать

Если вы в любом случае намерены купить жилье, а своих средств не хватает — лучше взять ипотеку сейчас, считают все опрошенные РБК эксперты. Иван Любименко из Абсолют Банка говорит, что ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке могут подняться уже в конце марта. Он советует действовать быстро и зафиксировать действующие условия. «После 1 марта ставки по ипотеке скорее всего пойдут вверх», — соглашается с ним директор девелоперской компании Capital Group Алексей Белоусов.

Председатель совета директоров консалтинговой компании Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что рассчитывать на снижение цен в новостройках не стоит, так как стоимость квадратного метра находится, по ее оценкам, на грани себестоимости. «Если свободной суммы на покупку квартиры для себя нет сейчас, то и через полгода-год она вряд ли появится», — уверена она, и потому советует взять льготный кредит сейчас.

Белоусов тоже сомневается, что цены на жилье продолжат падение: чем слабее рубль, тем дороже обходится строительство — это вынуждает девелоперов корректировать цены. «Уже в феврале мы планируем повышать стоимость ряда объектов», — обещает он.

Дальнейшего падения цен на жилье не ждет и Елсукова из Газпромбанка. Она напоминает, что программа действует до 1 марта и к этому моменту кредит должен быть уже выдан. «Если к 1 марта подано заявление или получено одобрение банка, но кредит вы не получили — на господдержку рассчитывать нельзя», — подчеркнула Елсукова.

Все эти советы касаются только покупки жилья для проживания. Если же речь идет об инвестиционной покупке, лучше повременить: покрыть кредитные издержки за счет роста цены жилья не выйдет, предупреждает Белоусов.

Сколько россиян имеют ипотечный кредит в валюте?

Данные о количестве граждан, взявших ипотечный кредит в валюте, разнятся. Сами валютные заемщики говорят о 70 тыс. человек. Именно такая оценка содержится в коллективном письме Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков (ВДЗВ) президенту Владимиру Путину, опубликованном в апреле 2015 года в газете «Ведомости».

Экс-глава комитета по финансовому рынку Госдумы Наталья Бурыкина в феврале 2015-го сообщала о том, что, по официальным данным, число валютных заемщиков составляет около 16 тыс. человек. Ее коллега, депутат Госдумы Андрей Крутов, говорил, что только 50 тыс. человек, взявших ипотеку в валюте, могут лишиться жилья из-за долгов. По данным АИЖК, валютных заемщиков примерно 20–25 тыс. человек.

Основная часть валютной ипотеки, отмечают в АИЖК, сосредоточена в Москве и Петербурге, средний размер кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве — 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке.

В марте 2015 года Банк России считал, что в стране насчитывается 30 тыс. граждан, у которых есть валютная ипотека. Суммарный объем таких ипотечных ссуд оценивался в 136 млрд руб.

Сколько валютных заемщиков испытывают проблему с выплатами?

По оценке АИЖК, по состоянию на конец 2015 года примерно 4,6 тыс. человек просрочили платежи по ипотеке, приводит данные ведомства газета «Коммерсантъ». Если отталкиваться от официальной цифры АИЖК по числу валютных ипотечных заемщиков, проблемы испытывает каждый пятый заемщик.

Пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Снежана Ярощук говорит, что назвать точное число валютных заемщиков сейчас не может никто. «Но практически 100% сейчас испытывают проблемы с выплатой ипотеки, тем более после очередной девальвации рубля в этом году, когда сумма ежемесячных взносов у многих превысила доход, — поясняет она.

Глава ВТБ24 Михаил Задорнов рассказывал, что в его банке число валютных ипотечных заемщиков банка сократилось в 2015 году почти на 30%. «У нас число валютных ипотечных заемщиков сократилось на 27% за прошлый год, в том числе 1,4 тыс. клиентов из 5 тыс. реструктурировали свои кредиты, но остались в валюте. Примерно 550–600 человек конвертировали займы в рубли, часть погасили кредит», — приводит слова Задорнова «Интерфакс».

Другой банк — «ДельтаКредит» — сообщил, что в прошлом году рефинансировал более 2,5 тыс. валютных кредитов. «Сделки по рефинансированию продолжают заключаться и в настоящее время. Сейчас немногим больше 5% от всех наших клиентов имеют кредиты в долларах», — говорится в пресс-релизе банка.

Чего добиваются валютные заемщики?

В конце 2014 — начале 2015 года ипотечники провели несколько массовых акций, требуя перевести кредиты в рубли по курсу на дату договора с банком. Ряд митингов и пикетов прошли в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. В феврале заемщики дважды обратились с открытым письмом к президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию, а в конце месяца Общество защиты прав потребителей и Всероссийское движение валютных заемщиков подали иск к ЦБ с требованием признать незаконными бездействия Центрального банка РФ, выраженные в отсутствии защиты и стабилизации курса рубля.

Заемщики также предложили принять закон, который обязал бы банки пересчитать валютные кредиты в рубли по официальному курсу ЦБ на дату заключения кредитного договора. Таким образом, человек, получивший ипотеку, к примеру, в конце января 2005 года, должен будет погасить остаток долга исходя из курса примерно 28 руб. за доллар. Авторы письма президенту подчеркнули, что не просят списать им долги, но готовы исполнять лишь «справедливые» обязательства, выраженные в национальной валюте, а потому просят президента повлиять на «скорейшее принятие соответствующих решений на государственном уровне».

В январе 2015-го владельцы валютной ипотеки начали в массовом порядке отказываться от платежей, предлагая банкам пересчитать остаток долга по курсу на дату договора плюс 30%. Другой вариант, на который готовы пойти заемщики, — перевод по текущему курсу в рубли после списания 60% ссудной задолженности.

Собирается ли государство принимать участие в решении этой проблемы? Что уже сделано?

В конце января 2015 года ЦБ рекомендовал банкам «рассмотреть вопрос о реструктуризации» валютной ипотеки по курсу ЦБ на 1 октября 2014-го — 39,39 руб. за $1 и 49,98 руб. за €1. Рекомендация не является обязательной для исполнения.

20 апреля 2015-го премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков (не только валютных) — тем, чьи доходы в рублях снизились на 30%, а также тем, чьи платежи увеличились на 30% при переводе валюты в рубли. Как говорится в справке к постановлению, планировалось оказать помощь 22,5 тыс. заемщиков. Для реализации постановления Медведев 21 апреля подписал документ об увеличении уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на 4,5 млрд руб.

На эту программу Медведев ссылается и теперь, отвечая на вопросы о помощи заемщикам. Но сами пострадавшие утверждают, что помощи не увидели: «это [информация о 4,5 млрд руб.] очередной вброс банковского лобби», говорится на страничке Всероссийского движения валютных заемщиков в Facebook.

«Не следует забывать, что это [ипотека в валюте] был выбор и расчет тех людей, которые брали на себя некие обязательства именно на тех условиях, которые сейчас приводят к очень затруднительной ситуации», — заявил в четверг 28 января, пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков. По его словам, «говорить о том, что существуют какие-то готовые решения для этой проблемы, к сожалению, не представляется пока возможным».

Почему банки не соглашаются на условия заемщиков?

Банки утверждают, что не могут предоставить заемщикам скидку, так как сами занимали деньги в валюте. «Прежде чем выдать кредит, мы привлекали кредит в этой же валюте», — заявил 28 января зампред правления банка «ДельтаКредит», входящего в группу Societe Generale, Денис Ковалев.

Если бы все банки последовали рекомендации ЦБ, им пришлось бы зафиксировать убытки в размере примерно 65 млрд руб., рассказывал «Интерфаксу» источник в правительстве в марте 2015-го.

В ответ на это куратор валютных ипотечников банка «ДельтаКредит» Снежана Ярощук отметила, что банки «привлекали средства в валюте на международных рынках в среднем по 2% и продавали их в России в виде ипотечных продуктов минимум под 10%» — и эта информация «общеизвестна».

Предполагалось, что банки смогут отражать расходы от конвертации валютного кредита в рубли как «расходы будущих периодов»: это помогло бы им избежать больших одномоментных убытков — позволило бы отражать эти убытки частями в течение срока кредита. Но представители банков говорили, что даже это не заставит их работать с нерыночным курсом.

Сколько стоит проблема валютной ипотеки?

Когда возможные потери российских банков оценивались в 65 млрд руб. — в марте 2015-го — доллар стоил 55-60 руб. С учетом текущего курса — 77 руб. за доллар — убытки банков от рефинансирования валютной ипотеки могут быть существенно выше.

По данным ЦБ, на 1 декабря в России было выдано валютных кредитов на 122 млрд руб., то есть примерно на $1,83 млрд, если пересчитать по курсу на начало зимы. Для рефинансирования этого долга по курсу на 1 октября 2014-го, предложенному ЦБ, потребуется около 70 млрд руб. (если считать, что объем выданных кредитов остался примерно таким же).

Что предлагают банки?

Пока банки предлагают клиентам рефинансирование по рыночному курсу или платежные каникулы.

Ряд банков также предложил собственные программы рефинансирования ипотеки. Например, ВТБ24 сообщил своим клиентам, что готов рефинансировать их валютный долг по текущему курсу, но по сниженной ставке. Также заемщикам предложили «кредитные каникулы» на срок 6-12 мес., во время которых можно будет уплачивать только проценты по ипотеке. До июня 2015 года в банке также действовала программа рефинансирования, в рамках которой заемщику предлагалась сниженная процентная ставка без перевода долга в рубли.

Более радикально к решению проблемы валютных заемщиков подошли в Газпромбанке, где в октябре 2015-го валютным заемщикам предложили платить по курсу 50 руб. за доллар. В понедельник, 25 января, о пересчете платежей по ипотеке по курсу 60 руб. за доллар объявил Совкомбанк. Акция продлится до конца 2016 года.

В четверг, 27 января, Абсолют банк предложил валютным заемщикам конвертировать долги по льготному курсу 57- 65 руб. за доллар (минимальная цена предложена заещикам, у которых есть трое и более несовершеннолетних детей) по ставке 12% годовых.

Кто виноват в проблеме валютных заемщиков?

Заемщики обвиняют государство и ЦБ, которые, по их мнению, допустили обвал экономики и отправили рубль в свободное плавание, и банки, которые отказываются признать, что валютные риски — не только проблема граждан.

Юрист всероссийской организации валютных ипотечников Максим Греков винит прежде всего ЦБ: «Если бы в 2008-2009 году ЦБ проанализировал первый пик кризиса и выпустил нормальные рекомендации банкам по работе с валютными заемщиками, все было бы по-другому».

Директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов говорит, что в произошедшем виноваты прежде всего заемщики. «У них был такой мотив — их жадность», — уверен он. По словам Козлова, до декабря 2014-го, когда произошел резкий рост курсов валют, ставки по кредитам в валюте были ниже на 4-5 п.п., чем по рублевым кредитам и при стабильном курсе это была существенная выгода. При этом мотивацию банков выдавать такие кредиты Козлов объясняет необходимостью банка формировать надежные активы в валюте.

Приблизительно ту же позицию занял ЦБ. Еще год назад выступая в Госдуме председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что ответственность лежит на клиентах банков. «Нужно не забывать, что люди несут ответственность за решения, которые они принимают, и за то, какие риски на себя берут», — говорила она.

Тот же «ДельтаКредит» сетовал, что валютные заемщики могли еще в 2015 году воспользоваться предложенными схемами рефинансирования: например, в апреле того года доллар стоил 52–54 руб., а банковская ставка составляла 11% годовых. Но с конца 2014 года только 35% заемщиков перевели ипотеку в рубли.

Были ли такие ситуации в других странах? И как они разрешались?

Пик валютного ипотечного кредитования в Польше пришелся на 2008 год: тогда почти 70% кредитов были взяты в иностранной валюте, большинство — в швейцарских франках. Во время финансового кризиса курс злотого упал, таким образом, поляки столкнулись с увеличением своей задолженности из-за разницы в обменном курсе.

Летом прошлого года в Польше была начата подготовка законопроекта, который позволил бы 20% заемщиков, приобретших небольшие квартиры, конвертировать кредит в злотые на льготных условиях. Разница между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи должна быть погашена заемщиком только наполовину, вторую половину банк спишет. Эта конвертация может стоить $2,5 млрд.

В Венгрии в 2014-м правительство заставило работающие в стране банки, в том числе международные, конвертировать кредиты, выданные в иностранной валюте, в форинты по льготному курсу. По оценке ЦБ Венгрии, конвертации подлежали кредиты на $14 млрд, а банки могли потерять до $406 млн ежегодных платежей своих заемщиков. Валютные ипотечные кредиты венгров были конвертированы целиком с 1 февраля 2015-го, когда ставки по кредитам в форинте практически сравнялись со ставками в иностранной валюте (около 2%).

Что ждет тех валютных заемщиков, кто не сможет договориться с банком о приемлемых условиях рефинансирования?

По сути единственный вариант — это продажа заложенной квартиры самостоятельно или на торгах после обращения на нее взыскания про суду. Причем, если стоимость квартиры выше суммы долга, то разница должна остаться заемщику.

Если денег не хватит на оплату полной задолженности по кредиту, можно пытаться применить процедуру банкротства. В теории она должна помочь избавиться от оставшегося долга перед банком. По мнению председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат» Натальи Никольской, заемщик может объявить себя банкротом при определенных условиях: в частности, его имущества или заработной платы должна не хватать на погашение долга. «Если заемщик будет вести себя добросовестно, не прятать имущество, не уклоняться от выполнения всех обязанностей в процедуре банкротства, то в этом случае можно будет говорить о списании оставшегося долга перед банком», — считает она.

Никольская говорит, что у заемщиков еще остались возможности посудиться с банками, и сейчас юристы готовят серию таких исков, цель которых — получить льготные условия по реструктурированию валютного кредита. Однако пока судебная практика складывается не в пользу заемщиков. Например, в июне 2015 года Московский областной суд отменил принятое ранее Пушкинским городским судом решение, по которому клиентка банка ВТБ24 получила право погашать валютный ипотечный кредит исходя из курса 24 руб. за доллар.

ЦБ, до сих пор ограничивавшийся в вопросе валютной ипотеки, которая на фоне резкого ослабления рубля становится все проблемнее, рекомендациями банкам, намерен изменить подход. По словам первого зампреда Банка России Алексея Симановского, ЦБ планирует провести личные консультации с банками по вопросу о поиске решений. «Банки в этой ситуации вели себя по-разному»,— отметил господин Симановский. По его мнению, «надо искать пути продвижения к решению проблемы». Таким образом, от общих рекомендаций, данных в январе 2015 года, конвертировать валютную ипотеку в рубли по курсу 39,4 руб./$ (см. “Ъ” от 26 января 2015 года), которые банки проигнорировали, регулятор переходит к «ручному управлению». Повторять неудачный рекомендательный опыт ЦБ пока не намерен. «Целесообразность направления банкам рекомендаций может быть изучена, но пока это представляется нецелесообразным»,— отметил господин Симановский.

К пересмотру подхода к проблеме валютной ипотеки регулятора подтолкнуло значительное ослабление рубля. «Есть понимание, что в связи с существенным изменением валютного курса проблема обострилась»,— пояснил господин Симановский. Так, по данным ЦБ, с начала декабря курс доллара вырос почти на 15%, до 76,3 руб./$ по состоянию на 2 февраля. В результате в январе валютные заемщики начали проводить массовые акции протеста, требуя простить им часть долга по валютной ипотеке или реструктурировать кредит по льготному курсу. Впрочем, пока видимых результатов эти действия не принесли.

Официально тему взаимодействия с ЦБ банкиры комментируют неохотно. По словам директора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игоря Шкляра, Росбанк активно предлагает валютным заемщикам свои программы рефинансирования и реструктуризации ипотечных кредитов. «В то же время мы готовы к взаимодействию с ЦБ, в том числе и в “ручном режиме” по каждому конкретному случаю»,— заверил он. О готовности сотрудничать с ЦБ сообщили в Банке Москвы и Абсолют-банке. Остальные банки, входящие в десятку на ипотечном рынке, не стали официально комментировать отношение к планам ЦБ вмешаться в проблему валютной ипотеки в «ручном режиме». «Непонятно, какие еще варианты решения проблемы валютных ипотечных заемщиков предложит ЦБ,— поясняет собеседник “Ъ” в банке из топ-10.— Реструктурировать валютную ипотеку себе в убыток банкиры не станут, так как имеют обязательства перед своими акционерами. В этом случае возможный вариант — это компенсация убытков банков за счет средств ЦБ, однако непонятно, пойдет ли регулятор на это». При этом банкиры не вспоминают, что ЦБ уже дал им послабления на случай реструктуризации ипотеки, разрешив им разнести эти убытки во времени.

Помимо перехода к «ручному разрешению» проблемы валютных ипотечников ЦБ намерен проверить, как работает госпрограмма помощи ипотечным заемщикам. На программу было выделено 4,5 млрд руб. госсредств, а ее реализация доверена АИЖК, программа стартовала весной 2015 года. Уже летом ее пришлось пересмотреть из-за чересчур жестких ограничений. «Мы ранее запрашивали банки об использовании этой программы, и на тот момент эти возможности почти не использовались. Сейчас мы хотим актуализировать эту информацию»,— пояснил Алексей Симановский. В АИЖК вчера отказались предоставить данные о ходе реализации программы. Согласно данным на сайте АИЖК, соглашения о сотрудничестве в рамках реализации программы помощи заемщикам с агентством заключили 64 банка.

По словам банкиров, несмотря на обновление и расширение программы (см. “Ъ” от 24 декабря 2015 года), объем реструктуризаций по ней меньше, чем по собственным программам банков. По оценкам участников рынка, сейчас по программе АИЖК банками в совокупности реструктурировано несколько десятков ипотечных кредитов, в то время как по собственным программам — тысячи. «С момента окончательного утверждения новой программы прошло чуть больше месяца, и она еще не успела набрать популярности у заемщиков,— отмечает член правления Газпромбанка Валерий Серегин.— По собственным программам реструктуризации банки могут предложить индивидуальные условия фактически неограниченному кругу заемщиков, в то время как механизм помощи АИЖК достаточно жестко регламентирован».

По данным ЦБ за 2015 год, на 1 декабря 2015 года совокупный объем ипотечных кредитов в валюте составлял 122,2 млрд руб. в рублевом эквиваленте (что составляет около 3% от всех ипотечных кредитов). При этом только за 11 месяцев прошлого года (январь-декабрь) было выдано 122 новых жилищных кредита в валюте на сумму 4,5 млрд руб. «Количество валютных заемщиков в масштабах банковского рынка незначительно, однако из-за социальной значимости темы государству необходимо принимать по ней какие-то решения, причем в кратчайшие сроки,— говорит управляющий партнер НАФИ Павел Самиев.— Вмешательство ЦБ должно ускорить принятие решений по этому вопросу».

В понедельник валютные ипотечники остановили движение на Неглинной улице, неподалеку от здания Центробанка, встав на пешеходном переходе. В несанкционированной акции приняли участие несколько десятков человек. С начала года в Москве протесты валютных заемщиков уже прошли в отделениях Абсолют банка, Москоммерцбанка, ВТБ 24, Райффайзенбанка и "Нордеа банка". Основное требование протестующих — реструктуризация кредитов из валюты в рубли по льготному курсу, чаще всего называется курс, указанный в рекомендации ЦБ — 39 рублей за доллар.

"К сожалению нечего сказать нового в этой связи. Мы знаем, что некоторые кредитно-финансовые организации, попросту говоря банки, предлагают различные варианты выхода из этой кризисной ситуации. Какие-то предлагаемые варианты устраивают заемщиков, какие-то нет. То есть работа здесь в данном случае ведется, здесь может вестись работа только между заемщиками и предоставителями этих валютных кредитов. Мы надеемся, что так постепенно будут вырабатываться какие-то взаимоприемлемые варианты", — сказал Песков, отвечая на вопрос, последуют ли реакция или распоряжения Кремля в связи с ситуацией.

По его словам, ипотечная ставка в 12% — одна из лучших за всю историю рынка. "Ставка в 12% — это одна из лучших ставок за всю историю России", — сказал он, добавив, что "это разумное субсидирование".

Плутник также заметил, что сейчас ипотечная ставка на первичном рынке ниже инфляции, и время для покупки выгодное. По его мнению, сегодня выгоднее вкладывать в жильё, чем в депозиты.

Также Плутник сказал, что бесконечно рынок субсидированием поддерживать невозможно, нужно искать другие инструменты.

Деньги еще считаются, пока ориентировочно в рамках 16,5 миллиарда рублей, пояснил он.

Мень уточнил что эти деньги пойдут и на саму продленную программу, и на обслуживание того субсидирования, которое было в 2015 году.

Ранее сообщалось, что премьер-министр РФ Дмитрий Медведев предложил продлить программу субсидирования ставок по ипотеке. Его предложение поддержали в Совете Федерации. Также субсидирование ипотеки вошло в проект плана действий в экономике РФ, подготовленный Минэкономразвития.

Правительство в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в 2015 году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство расширило программу до 700 миллиардов рублей по объему кредитов. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 апреля текущего года.

О том, что программа господдержки ипотеки может быть продлена, еще в минувшую субботу сообщил глава правительства Дмитрий Медведев. Вчера министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что продление рассчитано на 2016 год. Пока формального решения о продлении нет, о конкретных условиях, на которых будет продлена программа, власти не говорят. "Всю конкретику мы еще обсудим",— отмечал господин Медведев. "Еще предстоят обсуждения параметров программы с правительством и Госдумой",— указал и господин Мень. Официально известна общая стоимость субсидий — 16,5 млрд руб. и то, что максимальная ставка для заемщика в рамках программы останется прежней — 12%. Однако, как удалось выяснить "Ъ", изменится размер компенсации от государства банкам--участникам программы. В условиях дефицита бюджета — естественно, в меньшую сторону.

Этот вопрос — готовность согласиться со снижением маржи ради продления программы — был ключевым в ходе совещания профильных ведомств с крупными банками, прошедшего на прошлой неделе, говорят источники "Ъ". "Обсуждалось сразу несколько разных вариантов, насколько можно сократить размер компенсации банкам от государства, сокращение на 1,25 п. п. было наиболее вероятным вариантом",— говорит один из участников совещания. Эти цифры подтвердил "Ъ" еще один источник, знакомый с ходом разработки параметров продлеваемой программы. По его словам, именно на такой вариант согласились крупнейшие банки. Теперь компенсация банкам будет рассчитываться как разница между ключевой ставкой, увеличенной не на 3,5 процентного пункта (п. п.), как раньше, а на 2,25 п. п., и ставкой по кредиту не более 12%. Таким образом, банки будут получать меньше от государства на поддержку ипотеки, рассказывают источники "Ъ".

До формального утверждения в официальных комментариях власти подробностей программы избегают. "Сейчас идет работа по подготовке постановления правительства по вопросу продления программы госсубсидирования ипотеки,— говорит представитель секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова.— Минэкономики, Минфину и Минстрою было поручено проработать вопрос". Информацию о снижении маржи на 1,25 п. п. в секретариате не подтвердили и не опровергли, отметив, что ведомства обсуждают различные варианты.

На данный момент программа господдержки — один из основных драйверов роста ипотечного рынка. По оценке Михаила Меня, каждая третья квартира, приобретенная с помощью ипотеки в 2015 году, была взята по программе субсидирования процентной ставки, всего их выдано 210,6 тыс. штук. В частности, у ВТБ 24 43% всех продаж банка пришлось именно на льготную ипотеку, у "Открытия" — 60% выдач, у Сбербанка объем по программе составил 28,5% всего объема предоставленных кредитов, у Банка Москвы — 36,6% (по данным "РИА Новости"). В январе банки из-за предстоящего окончания программы и вовсе наблюдали ажиотажный, несвойственный для этого месяца спрос на ипотеку (см. "Ъ" от 1 февраля).

Банковское сообщество предложенный механизм оценило как чересчур агрессивный. "Если радикально снизить субсидию по программе, она может стать неинтересна для банков",— говорит старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. Основные участники в конкурентной борьбе выдают эти кредиты по ставке ниже максимально допустимой — под 11,4%. Однако снижение субсидии на 1,25% сделает выдачу кредитов по низким ставкам невыгодной и вынудит игроков, предлагающих заемщикам более низкие ставки, поднимать их до максимального уровня, предупреждает господин Осипов. "Когда решался вопрос об участии в госпрограмме, банки видели, что доходность по ней ниже, но без нее многим участникам рынка пришлось бы оптимизировать расходы, сеть, персонал и т. д.",— отмечает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Те же вопросы возникнут и сейчас, добавляет он. "У нас средняя ставка по программам без господдержки выше как минимум на 1%, а при снижении доходности по программе с господдержкой на 1,25% это еще больше снижает маржинальность этой программы, и это повод задуматься, участвовать ли в ней дальше",— отмечает он.

Впрочем, с учетом общей экономической стагнации, и банковский рынок тут не исключение, банки вынуждены соглашаться на условия властей. "В такой ситуации даже с минимальной маржой, но банки все же будут участвовать в программе, хотя интерес будет проявляться главным образом у крупнейших игроков с диверсфицированной клиентской базой и распределенным риском",— поясняет заместитель директора группы "Рейтинги финансовых институтов" S&P Сергей Вороненко. При этом на фоне очень вероятного снижения ключевой ставки в перспективе года в базовом сценарии не просматривается вариантов, при которых ипотека под 12% будет невыгодной, добавляет главный экономист "ПФ Капитал" Евгений Надоршин. "Эпоха двузначной маржи закончилась, но банки никак к этому не привыкнут, а пора",— замечает эксперт.

«На программу в федеральном бюджете предусмотрены средства только в 16,5 млрд руб., расчеты мы вели в пределах этой суммы. Продление предусматривается до 31 декабря 2016 года, увеличивается объем выдаваемых кредитов до 1 трлн руб. Сделан экспертный расчет, чтобы уложиться в 16,5 млрд, потому что пока дополнительных источников на эти цели не предусматривается»,— цитирует ТАСС госпожу Лукину.

Ранее «Ъ» выяснил условия, на которых будет продлена программа госсубсидирования ставок по ипотеке. В последние дни чиновники в своих выступлениях дали понять, что это вопрос практически решенный. Правда, в условиях дефицита бюджета помогать банкам кредитовать под относительно низкие ставки, как и раньше — до 12% годовых, государство готово на меньшую сумму, чем раньше. Банкиры не рады, но деваться некуда. Правда, участников программы может стать меньше.

Такие формы принимает реакция банков на призывы властей договориться с заемщиками самостоятельно. В Кремле накануне подчеркнули, что рассчитывают на договороспособность банков и клиентов по валютной ипотеке. "Работа может вестись только между заемщиками и представителями этих валютных кредитов. Мы надеемся, что так постепенно будут вырабатываться какие-то взаимоприемлемые варианты", - заявил в среду пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков. Кроме того, в начале февраля первый зампред Банка России Алексей Симановский отмечал, что ЦБ обсудит с банкирами проблему погашения валютной ипотеки и дополнительные шаги навстречу заемщикам.

В последнее время банки действительно увеличили спектр предложений по решению проблем валютных ипотечников, среди них есть нетривиальные. Например, Банк Москвы среди прочих мер предлагает валютным заемщикам долговую амнистию в зависимости от ситуации, в которую попал клиент. "Клиенты, которые не могут обслуживать кредит на данном жизненном этапе, имеют возможность заключить договор аренды недвижимости сроком до 36 месяцев по льготному тарифу - 1 тысяча рублей в месяц", - рассказал "РГ" вице-президент Банка Москвы Мигель Маркарянц. За три года квартиру можно выкупить обратно, взяв новую ипотеку на льготных условиях.

По словам Мигеля Маркарянца, по кредитным программам в долларах, евро, швейцарских франках и японских иенах также предлагается конвертация остатка ссудной задолженности по курсу банка, привязанному к официальному курсу ЦБ, с одновременным увеличением срока кредитования до 30 лет.

Схожая схема с передачей квартиры в аренду по тысяче рублей в месяц действует и в ВТБ 24. "Предусмотрено право заемщика (в случае если ему не выплачивалась денежная компенсация за превышение стоимости предмета ипотеки над остатком задолженности по кредиту) оформить договор найма квартиры, переданной банку в качестве отступного, на срок до двух лет с правом обратного выкупа не ранее чем через год с использованием нового льготного ипотечного кредита", - отметили в кредитной организации. Первоначальный взнос по такому займу отсутствует, ставка - 11 процентов годовых. Конвертацию по льготному курсу ВТБ 24 не рассматривает. Количество валютных ипотечников, обслуживающихся в банке, сейчас составляет около 3800 (менее 1 процента от их общего числа).

В Райффайзенбанке "РГ" рассказали, что валютным ипотечникам предлагается возможность реструктурировать свои кредиты. "Продлеваем срок кредита или предоставляем льготный период до 9 месяцев, в течение которого значительно снижается сумма ежемесячного платежа (в два раза или более)", - отметили в кредитной организации. Еще один вариант решения проблемы - рефинансирование валютной ипотеки в рубли по ставке от 12 процентов годовых с конвертацией по текущему курсу российской валюты. Планов рефинансирования валютной ипотеки по льготному курсу рубля у Райффайзенбанка нет. К февралю 2015 года у банка оставалось на обслуживании около 1500 валютных ипотечных кредитов.

В банке "ДельтаКредит", клиентами которого являются около 4000 валютных ипотечников, "РГ" также заявили о возможности рефинансирования и реструктуризации валютных кредитов на жилье. "Рефинансирование предполагает перевод долларового кредита в рубли, реструктуризация позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат на срок до двенадцати месяцев, а также на весь срок кредита путем увеличения его срока", - рассказали в кредитной организации.

В Росбанке "РГ" рассказали, что валютные ипотечники с тремя и более несовершеннолетними детьми, матери и отцы-одиночки, неполные семьи по причине потери кормильца, семьи с инвалидами могут рассчитывать на спецкурс конвертации задолженности из иностранной валюты в рубли в размере, достаточном для снижения задолженности в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на дату проведения рефинансирования на 30 процентов, но не более 1,8 миллиона рублей от размера совокупной задолженности по основному долгу. "На сегодня в розничном кредитном портфеле Росбанка порядка тысячи валютных ипотек", - уточнил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.

При этом часть банков либо планируют совместить, либо уже совместили свои схемы помощи валютным ипотечникам с госпрограммой помощи заемщикам, оператором которой выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Она была утверждена правительством в 2015 году, ее объем составил 4,5 миллиарда рублей. На помощь по программе претендуют, в частности, граждане с двумя и более несовершеннолетними детьми, инвалиды, ветераны боевых действий. Также по одному из пунктов программы валютная ипотека переводится в рубли по курсу на дату реструктуризации по ставке не выше 12 процентов годовых. Один заемщик может претендовать на помощь от государства до 600 тысяч рублей. Попадают под программу не все валютные ипотечники, поэтому части из них приходится искать компромиссы со своими банками.

Накануне гендиректор АИЖК Александр Плутник сообщил, что с середины января по госпрограмме помощи заемщикам реструктурировано 30 жилищных кредитов, включая пять валютных, а еще 20 будет реструктурировано до конца этой недели. "К счастью, массовых проблем нет. Есть, действительно, очень тяжелые ситуации у семей с детьми, кто все-таки попал в эту валютную ипотеку. Вот по ним смотрим, как мы можем помочь дополнительно с теми возможностями, которые есть у банков", - подчеркнул глава АИЖК.

Алымова добавила, что объем выдачи ипотечных кредитов в первый месяц года составил 35 миллиардов рублей, что "несколько ниже, чем январь прошлого года".

По ее словам, доля Сбербанка по состоянию на 1 января 2016 года на рынке ипотеки составила 55,1%. Общий объем выдач — 662 миллиарда рублей.

Программа по ипотеке с государственной поддержкой в Сбербанке была запущена в марте 2015 года и действует на следующих основных условиях: ставка до и после регистрации ипотеки — от 11,4% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 20%, максимальный срок кредита – 30 лет. Максимальная сумма кредита по данному предложению составляет 8 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области, для других регионов — 3 миллиона рублей.

В настоящее время правительство возмещает банкам разницу между рыночной ставкой, рассчитываемой как ключевая ставка ЦБ плюс 3,5 процентного пункта, и льготной в 12%. Согласно данным "Коммерсанта", рассматривается возможность при продлении программы госсубсидирования ипотеки (сейчас она рассчитана на период по конец марта 2016 года) снизить компенсацию банкам на 1,25 процентного пункта.

МОСКВА, 15 фев — РИА Новости. Лишь 0,5% ипотечных кредитов в России на начало 2016 года номинированы в иностранной валюте, говорится в пресс-релизе АИЖК.

"На начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 миллиона действующих ипотечных кредитов, из которых, по данным АИЖК, только 0,5% (17,5 тысячи кредитов) номинированы в иностранной валюте", — говорится в нем.

Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 миллиарда рублей или около 3% от всего ипотечного рынка страны (3,7 триллиона рублей). "С реальными проблемами столкнулось порядка 2 тысяч человек, имеющих ипотечный кредит в иностранной валюте. Эти заемщики могут обратиться в свой банк за реструктуризацией кредита по условиям государственной программы помощи", – добавляется в сообщении.

"С заявлением о реструктуризации по условиям программы заемщики могут обращаться в Райффайзенбанк. При этом не обязательно иметь просроченную задолженность по кредиту", — отмечается в пресс-релизе.

Как напоминается в нем, программой помощи предусмотрена поддержка порядка 22,5 тысячи ипотечных заемщиков, независимо от валюты, в которой оформлен кредит. По условиям программы заемщики могут получить помощь в размере 10% от остатка кредита (до 600 тысяч рублей) – на такую сумму снижаются обязательства перед банком. Заемщик совместно с банком может выбрать либо единовременное списание части кредита либо предоставление периода помощи до 18 месяцев. На это время ежемесячный платеж снижается на 50% от планового. Валютный кредит будет реструктурирован банком в рубли по курсу ЦБ. При этом ставка по кредиту в рублях составит 12% годовых. Жилье, оформленное в ипотеку, должно быть единственным и относиться к жилью эконом-класса.

На сегодняшний день в АИЖК поступило от участников программы более 520 заявок на реструктуризацию кредитов по условиям программы, из них более 30 заявок – по кредитам в иностранной валюте. Проведена реструктуризация порядка 60 ипотечных кредитов. В госпрограмме помощи ипотечным заемщикам участвуют более 70 банков, на долю которых приходится 97% ипотечного рынка, говорится в сообщении.

Согласно документу, лимит выдачи ипотеки с господдержкой повышен с 700 миллиардов до одного триллиона рублей, размер субсидий по выданным после 1 марта кредитам снижен на 1 процентный пункт.

"Подписанным постановлением выдача таких ипотечных кредитов продлена до 1 января 2017 года. Кроме того, объём средств, направляемых на выдачу (приобретение) ипотечных кредитов (займов), увеличен с 700 миллиардов рублей до 1 триллиона рублей", — говорится в справке к документу.

По кредитам, выдаваемым банками с 1 марта 2016 года до 1 января 2017 года, предоставление им субсидии предусматривается до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 2,5 процентного пункта (для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, увеличение составляло 3,5 процентного пункта). При этом предусматривается, что в случае снижения ключевой ставки Банка России до уровня 9,5% и ниже субсидии по таким кредитам предоставляться не будут.

Как отмечается, принятые решения будут способствовать строительству жилья экономического класса и поддержке рынка ипотечного кредитования, а вносимые изменения позволят реализовать мероприятия по субсидированию выданных ипотечных кредитов в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете на 2016 год.

Правительство РФ в соответствии с законом о льготной ипотеке планировало в 2015 году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Ранее Медведев предложил продлить программу субсидирования ставок по ипотеке. Глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнял, что программу планируется продлить до конца 2016 года, на нее планируется выделить порядка 16,5 миллиарда рублей.

Ранее депутаты — зампред ЦК КПРФ Валерий Рашкин и секретарь ЦК КПРФ Сергей Обухов направили запрос в правительство, в котором предлагали облегчить участь валютных заемщиков. По их мнению, решение следует возложить на три стороны: на заемщика, получившего ипотечный кредит в валюте, на банк, предоставивший этот кредит, и на правительственные структуры.

Отчасти помощь заемщикам со стороны государства оказана, отмечают депутаты в запросе: в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию из бюджета направлены 4,5 миллиарда рублей для помощи "отдельным категориям" валютных заемщиков. Но это не решает проблемы, считают они, поэтому предлагают дать заемщикам право гасить кредит по тому курсу валют, по которому они его получили. Для таких должников банки по распоряжению ЦБ должны ограничить обменный курс, а правительственные структуры — обеспечить этим банкам компенсацию убытков (в объеме 50-75%).

"Обеспечение устойчивости национальной валюты не означает сохранения ее курса по отношению к другим валютам на неизменном уровне", — сообщил депутатам Игорь Шувалов, пишет газета. А "принудительная реструктуризация валютных кредитов" является вмешательством "в гражданско-правовые отношения кредиторов и заемщиков и противоречит принципам гражданского законодательства", уточнил первый вице-премьер, отмечает газета.

Те заемщики, на которых не распространяется программа поддержки АИЖК, могут "восстановить платежеспособность", если составят с банком-кредитором "план реструктуризации долгов" и будут его исполнять. Гражданский кодекс предоставляет такую возможность, подчеркивается в правительственном ответе, а если соглашение с банком "недостижимо", то заемщик может обратиться в иные "банки, предлагающие программы реструктуризации" заемщикам со стороны.

Предложение "о частичной компенсации финансовых потерь" банков при реструктуризации долгов по прежним курсам валют "требует детального обоснования, так как потребует определения источника покрытия данных расходов", подытожил Шувалов, пишет издание.

По данным ЦБ на февраль 2016 года, в России было около 25 тыс. валютных ипотечников. При этом, по данным опросов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), об их проблемах хорошо знают 13% населения, а еще 48% так или иначе слышали о них.

Это неудивительно: только в начале 2016 года валютные ипотечники провели несколько акций. Они приковывали себя наручниками в офисе банка «ДельтаКредит», приводили детей, одетых в тюремные робы, пытались прорваться в Райффайзенбанк в мусорных мешках, возлагали траурный венок возле офиса Нордеа Банка, а также приносили в офис ВТБ24 свиные почки. Но несмотря на все старания, заемщикам по-прежнему не удается договорится с банками и государством о рефинансировании своих кредитов на приемлемых условиях.

Проблема с ипотечными кредитами в валюте, отличной от национальной, не является чем-то необычным. РБК вспомнил четыре похожие ситуации с заемщиками в Хорватии, Польше, Венгрии и Австрии и выяснил, как пытались решить проблему валютной ипотеки в этих странах.

Соседи по несчастью

В начале 2000-х годов в европейских странах (в первую очередь — в восточной части Европы) стала популярной ипотека в в швейцарских франках, рассказывает профессор экономики РЭШ Валерий Черноокий. Ставки по таким кредитам были гораздо ниже, чем по займам в евро или местной валюте, говорит он. По словам Черноокого, сначала ипотеку во франках предлагали банки развитых европейских стран. Продукт пользовался высоким спросом, и местные банки тоже были вынуждены предлагать его, чтобы иметь возможность конкурировать.

15 января 2015 года Центробанк Швейцарии (SNB) внезапно отменил привязку обменного курса франка к евро, которая существовала более трех лет. В результате швейцарская валюта подорожала относительно евро на 22%. В последние годы евро стоил не менее 1,2 франка, а после 15 января подешевел до 0,98 франка. С тех пор, впрочем, евро немного укрепился к франку. Максимальное значение — 1,1 франка за евро — было зафиксировано 29 января 2016 года.

По данным Bloomberg, на следующий день после решения Швейцарии курс франка к польскому злотому взлетел на 22%. К венгерскому форинту франк подорожал на 21,1%, к хорватской куне — на 21,1%, к чешской кроне — на 19,7%, а к словацкой — на 19,2%. Вслед за этим десятки тысяч людей оказались не в состоянии обслуживать валютные кредиты.

Венгрия: щедрый подарок

В Венгрии ситуация с валютной ипотекой разрешилась даже до резкого роста франка. Однако и без этого венграм пришлось несладко: с 2008 года по 2014 год, когда было выдано большинство ипотечных кредитов в швейцарских франках, форинт подешевел к франку почти на 80%.

В июне 2014 года Верховный суд Венгрии решил, что кредитные договоры по валютной ипотеке составлены с нарушением закона. В частности, суд посчитал незаконным право банка повышать плату, если рыночный курс иностранной валюты растет.

Ассоциация венгерских банков, естественно, не согласилась с этим, но это ничего не изменило. Уже в июле был подписан закон, запретивший банкам взимать ипотечные кредиты в валюте по рыночному курсу. Но это еще не все: в конце 2014 года премьер-министр страны Виктор Орбан принудил банки перевести всю ипотеку во франках в форинты по курсу 256,5 форинта за франк, пишет Wall Street Journal. Учитывая, что через несколько недель франк подорожал до 320,3 форинта, решение сыграло на руку заемщикам.

Сумма переведенных в местную валюту кредитов, по данным Bloomberg, составила 3,3 трлн форинтов, или $12 млрд. Чтобы возместить потери розничных банков, ЦБ Венгрии решил компенсировать им €3 млрд, писали «Ведомости». Это было сделано, потому что заемщики начали расплачиваться в форинтах, а банки по-прежнему имели обязательства в валюте. Если бы они начали покупать ее на рынке, это вновь обвалило бы венгерскую валюту.

Польша: поиск консенсуса

В Польше ситуация до сих пор не урегулирована. По данным ЕЦБ, доля валютных кредитов среди всех ипотечных займов здесь составляет 47%. Что, по подсчетам Reuters, эквивалентно полумиллиону человек. И это учитывая, что в 2014 году польский ЦБ ужесточил правила выдачи кредитов в иностранной валюте: максимальный возраст заемщика ограничили 35 годами. Кроме того, ЦБ разрешил выдавать кредиты только в той валюте, в которой заемщик получает доход.

С 2008 по 2015 год нагрузка на должников увеличилась почти вдвое: тогда один франк стоил меньше двух злотых, а сейчас — больше четырех. Сильнее всего злотый девальвировался к франку 15 января 2015 года, и уже 23 января в Европейский центральный банк поступил законопроект польского парламента. В нем предлагалось перевести всю ипотеку в злотые по курсу на момент реструктуризации. Но при этом разницу между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи заемщик должен погасить только наполовину, вторую половину должен был оплатить банк.

Эти условия польский парламент предлагал применить не ко всем, а только к тем заемщикам, кто использует жилье по его прямому назначению, то есть живет в нем и не имеет другой недвижимости. Жилая площадь ипотечной квартиры не должна превышать 75 кв. м, а дома — 100 кв. м. Если у заемщика есть как минимум трое детей, площадь роли не играет. В законопроекте подчеркивалось, что участие банков в программе принудительное: если должник обратился с просьбой о реструктуризации и он отвечает формальным требованиям, банк обязан пересчитать кредит.

ЕЦБ смутило отсутствие размера дохода в числе критериев для участников этой программы. Также ему не понравилось, что программа не гарантирует защиту заемщика от дефолта — для кого-то даже уменьшенные вдвое платежи могут оказаться неподъемными. К тому же 60% банковского сектора Польши — это иностранные банковские группы, и реструктуризация может негативно сказаться на этих группах в целом. Однако в заключение ЕЦБ признает, что доля польских активов в крупных банковских группах не так велика, чтобы привести к катастрофе.

Еще одну инициативу выдвинули польские банки: они предложили создать резервный фонд, в который будут вносить средства сами кредитные организации. Предполагается, что собранные таким образом средства пойдут на покрытие издержек при реструктуризации и возмещении части долга заемщиков перед банками.

Однако, несмотря на все это, проблема в Польше так и не решена. В начале 2016 года глава местного ЦБ Марек Белка назвал законопроект парламента «рецептом банковского кризиса» и «абсолютным злом» (цитаты по Bloomberg). Министр экономразвития Польши Матиус Моравецкий предложил ужесточить критерии участия в программе и помогать только тем, кто вообще не может обслуживать кредит во франках. Идею банкиров также не поддержали.

Поэтому, как и российские валютные ипотечники, поляки пытаются решать свои проблемы самостоятельно. Например, Томас Садлик из Варшавы подал в суд на Райффайзенбанк. Он обвинил банк в том, что его принудили взять кредит в иностранной валюте. «Сотрудник банка сказал мне, что я заплачу больше, если кредит будет в злотых», — говорил Садлик. Пока суд не вынес решения, но Садлик за это время создал организацию валютных ипотечников из 1000 человек.

«Мы надеемся, что власти все-таки найдут решение, которое не отразится на остальных гражданах», — говорит одна из участниц организации, филолог Катарина Шчербовска. В 2008 году она взяла в ипотеку 980 тыс. злотых, а после падения злотого ее долг вырос до 1,6 млн злотых. «Для меня это трагедия: я трачу абсолютно все силы на то, чтобы наскрести на ежемесячный платеж. Чувствую себя беспомощной», — рассказывает она. По ее словам, в Польше, как и в России, многие осуждают валютных ипотечников. Однако она считает нападки несправедливыми. «Я не финансист, сотрудник банка и мой финансовый консультант уверяли, что франк — стабильная валюта. Почему мне им не поверить?» — говорит она.

Хорватия: пересчет по старому курсу

В Хорватии история та же, что и в Польше, но с хорошим концом. После того как швейцарский ЦБ отменил привязку франка к евро, франк вырос к хорватской куне за день на 21,1%. Кредитов в швейцарских франках здесь чуть меньше, чем в Польше, но их все равно много: 38% всех ипотечных кредитов, выданных в Хорватии, номинированы в швейцарских франках.

Через три дня после обвала куны хорватский парламент на год заморозил курс франка к ней на уровне 6,39 куны за франк (при этом рыночный уровень на тот момент был равен 6,93 куны за франк), чтобы снизить размер платежей по кредитам в этой валюте. Через несколько месяцев после этого хорватский парламент постановил перевести все кредиты из франков в евро по курсу на момент выдачи кредита.

Это вызвало бурю протестов среди банкиров, некоторые кредитные организации даже обращались в Конституционный суд. Главная претензия была та же, что у ЕЦБ к проекту польского парламента: решение о фиксации курса не учитывает социальные различия между заемщиками. Многие из них вообще получают зарплату именно в швейцарских франках и никаких сложностей с выплатами ипотеки не испытывают, говорили представители Союза хорватских банков (HUB). Местной организации валютных ипотечников, в составе которой было около 55 тыс. человек, в свою очередь, эта инициатива понравилась, что неудивительно.

По предварительной оценке, реструктуризация по льготному курсу может обойтись хорватским банкам в 6 млрд кун, или $892 млн, цитирует Bloomberg вице-премьера Хорватии Бранко Грчича. Как и в случае с Польшей, хуже всего пришлось банкам — участникам международных банковских групп — на них приходится большая часть банковской системы Хорватии. В частности, пострадала хорватская «дочка» Сбербанка. Глава банка Герман Греф говорил в интервью «Коммерсанту», что в 2016 году Сбербанк получит убыток по Европе — в первую очередь из-за принудительной конвертации валютной ипотеки в Хорватии.

Россия: без решения

В России проблема не такая серьезная с точки зрения всей банковской системы, отмечает Черноокий из РЭШ. Число валютных заемщиков сравнительно невелико: в той же Польше или Хорватии их в разы больше, замечает он. Однако в России, по его мнению, вероятность того, что государство в конце концов решит эту проблему, невелика. По мнению Черноокого, оно не хочет поощрять рискованное финансовое поведение и внушать гражданам, что всегда готово нести ответственность за их просчеты.

По его мнению, оптимальное решение проблемы — диалог между банком и заемщиком, в котором государство выступает посредником. Подобным образом проблема валютной ипотеки решалась в Австрии. После кризиса в 2008 года австрийские власти запретили банкам выдавать кредиты в другой валюте, кроме евро. Однако больше государство никаких решений не принимало, лишь участвовало в спорах между заемщиками и банками от лица Австрийской ассоциации потребителей (VKI). Черноокий отмечает, что VKI помогла многим австрийцам выиграть суды у банков.

В России единого решения со стороны государства не будет, уверен замгендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин. Государство и так тратит огромные средства на докапитализацию и санацию банков и не хочет брать на себя еще и это следствие кризиса, замечает он. Поэтому, пока коммерческие банки (которые сейчас начинают делать новые предложения валютным заемщикам) еще не исчерпали свои возможности, государство не вступит в игру, уверен он. «Возможно, когда сформируется «сухой остаток» — тех, кто не вошел ни в одну программу, власти все же примут решение и помогут последним валютным ипотечникам», — заключает Буздалин.

Валютные ипотечники не раз апеллировали к зарубежному опыту во время переговоров, например с Ассоциацией российских банков (АРБ), рассказывает представитель всероссийского движения валютных заемщиков Ирина Ости. «Мы ссылались на примеры Венгрии и Хорватии, где ипотеку переводили по льготному курсу, однако нам обещали только изучить этот вопрос — и ничего больше», — сетует она. У нас создается ощущение, что у государства просто нет воли к решению этой проблемы «сверху», добавляет она.

В ответ на запрос РБК пресс-служба ЦБ сообщила, что его позиция по проблеме валютной ипотеки не изменилась с середины февраля 2015 года. Она сводится к тому, что банки будут и дальше решать проблемы валютных ипотечников в индивидуальном порядке.

Также, по ее словам, предлагается помочь молодым семьям в решении жилищного вопроса путем создания жилищно-строительных кооперативов при участии крупных предприятий и организаций и строительства арендного жилья.

Жилищная проблема действительно одна из самых острых в России. По словам руководителя Всероссийского центра уровня жизни Вячеслава Бобкова, практически каждый третий россиянин (29,2 процента) остро нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Как правило, площадь жилья на одного члена семьи составляет не более семи метров. Еще почти столько же (29,4 процента) - "низкообеспеченные" с точки зрения жилья. Это семьи, в которых на одного человека приходится менее 18 квадратных метров.

По мнению члена общественной палаты Елены Тополевой-Солдуновой, если государство возьмется за решение жилищной проблемы и введет детский жилищный вычет - это будет очень большое подспорье для россиян. "Отчасти материнский капитал уже помогает решить эту проблему - его можно направить на улучшение жилищных условий. Но не всегда этих средств бывает достаточно. Тем более, если учесть, что молодые семьи, как правило, не очень хорошо материально обеспечены и ипотека им не по карману", - считает она.

Более того, Астахов даже предложил вариант реализации этой идеи. По его мнению, можно использовать уже имеющийся положительный опыт регионов, когда при рождении двух детей процент по ипотеке снижают на 50 процентов, а при рождении третьего - на 100 процентов.

Есть и другие схемы. В Мордовии, например, при появлении на свет третьего ребенка родителям "прощают" 30 процентов из оставшегося ипотечного долга, а при рождении четвертого малыша семья может рассчитывать на полное погашение займа.

В Татарстане семьям, которые воспользовались социальным ипотечным кредитом, предоставляют безвозмездную субсидию для погашения части долга, равного 18 квадратным метрам (но не больше всей суммы неоплаченной ипотеки).

В Тверской области списывают 50 процентов долга при рождении трех и более малышей. То есть каждый регион сегодня праве самостоятельно устанавливать льготы, ориентируясь на толщину местной казны. Депутаты Госдумы же предлагают принять единые правила списания долгов для всей страны.

Опрошенные нами эксперты единогласно поддержали идею "детского жилищного вычета": это, по их словам, не только решит квартирный вопрос, но и увеличит рождаемость в стране.

Однако они засомневались, что российский бюджет потянет такие выплаты в сегодняшних непростых экономических условиях. Ипотечные кредиты есть у почти четырех миллионов ­россиян, и на компенсацию части долга могут уйти триллионы рублей.

Затраты казны сократить можно, говорят специалисты, но для этого понадобится сократить круг получателей льготы: например, прощать долги только молодым родителям до 30 лет или тем, кто воспользовался ипотекой с государственной поддержкой.

А как быть с теми семьями, у кого уже есть несколько детей? Про них в предложении депутатов не говорится ни слова. А ведь именно такие семьи и составляют сегодня костяк ипотечных заемщиков. Родить новых малышей им может не позволить материальное положение, отметил руководитель общественной организации "Право ребенка" Борис Альтшулер. По его словам, если и принимать подобный закон, то его необходимо распространить на все семьи с детьми.

Звучат и альтернативные предложения. Профессора кафедры труда и социальной политики РАНХиГС Любовь Храпылина уверена, что вместо вычетов из госказны надо стимулировать банки снижать проценты по ипотечным кредитам для всех семей с детьми.

"Сегодня установлены просто грабительские ставки, которые не позволяют большинству россиян покупать жилье в кредит, - отметила она в беседе с корреспондентом "РГ", - Какими они должны быть - 3-5-6 - процентов, должен решить совет экспертов, куда войдут представители банков, застройщиков и государства".

Во многих странах уже давно применяется именно такая система льгот для родителей, отметила она.

Борис Альтшулер же призвал активнее реализовывать программу по строительству домов с некоммерческим наймом. Когда таких строений в России станет много, семьи с детьми смогут снимать квартиру у государства по минимальной цене, меняя место жительства и площадь жилья в зависимости от увеличения семьи. Стоимость проживания, к примеру, в "двушке" будет стоить около 10 тысяч рублей в месяц.

Первые доходные дома уже начали появляться в России. Но они построены в основном для бюджетников и сотрудников местных предприятий.
---------------------------
Сколько в россии ипотечников

На начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 миллиона действующих ипотечных кредитов, из которых, по данным АИЖК, только 0,5 процента (17,5 тысяч кредитов) выдано в иностранной валюте. Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 миллиарда рублей, или около 3 процентов от всего ипотечного рынка страны.

Рассуждать о проблемах валютных заемщиков равнодушно почти невозможно, даже рациональные банкиры после продолжительной беседы признаются, что выселять людей жалко, а принятие решений о судьбе неплательщиков – это "очень сложная" работа.

РИА Новости попыталось "нарисовать" портреты валютных ипотечников и выяснить, могут ли найти решение их проблем банки и государство.

Доллар или рубль?

Львиная доля — почти 80% — валютных ипотечных ссуд в России приходится на начало 2000-х, когда экономика отличалась высокой долларизованностью: многие компании платили "серые" зарплаты в долларах, а банки имели доступ к дешевому валютному фондированию.

Главный аргумент валютных ипотечников – банки намеренно выдавали валютную ипотеку и отказывали в выдаче в рублевой.

"Я брала кредит на 70 тысяч долларов в 2007 году по ставке 10,5%. К настоящему моменту выплатила большую часть процентов и 12 тысяч долларов основного долга, то есть в общей сложности примерно 70 тысяч долларов, и остаюсь должна еще 58 тысяч долларов. Платеж у меня составляет 700 долларов в месяц, сейчас по текущему курсу это неподъемная для меня сумма. Я одинокий родитель, у меня маленький ребенок. До апреля 2007 года Абсолют банк не выдавал рублевую ипотеку вообще, то есть я попала под долларовый вариант. И вариант был — либо брать валютную, либо ничего", — рассказывает свою историю заемщик Абсолют банка Галина Григорьева. По ее словам, "ДельтаКредит" также отказал ей тогда в выдаче рублевой ипотеки.

В кредитных организациях отмечают, что, действительно, были случаи, когда заемщик не соответствовал требованиям рублевой ипотеки, но проходил по условиям валютной. При этом банкиры считают, что клиенты зачастую сами делали выбор в пользу валютной ипотеки из-за низкой ставки и других более привлекательных условий. Так, при равной сумме ежемесячного платежа по долларовому кредиту клиент мог купить квартиру большей площади, чем за рубли.

По данным банков, средняя ставка по валютным ипотечным кредитам за последние десять лет составляет чуть менее 10%, а по рублевым – 12,5-13%. Когда курс в эти же годы колебался на уровне 25-35 рублей за доллар, валютные заемщики могли обслуживать кредит на более выгодных условиях.

"Основным мотивом людей при оформлении валютной ипотеки было желание купить конкретную квартиру. Люди видели цель и под эту цель выбирали средства. Понимая, что в рублях они не всегда выходили на необходимую сумму, соглашались на доллары. Также были среди клиентов люди, которые в те годы не имели "белых" доходов и не подходили под кредитную политику выдачи рублевых продуктов. По долларовому кредиту размер аннуитетного платежа был либо сравним с платежом по рублевому кредиту, либо на 10-15% ниже, но в то же время валютный позволял привлечь большую сумму", — пояснил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.

Стратегии активно выдавать именно долларовые кредиты у банков не было, заявляют банкиры, хотя и признают, что и сами кредитные организации отчасти несут ответственность за сложившуюся ситуацию с валютной ипотекой.

"Конечно, в 2007-2008 годах банк не был настолько консервативен при выдаче валютных кредитов, каким стал после кризиса 2009 года. Вина банков в том, что один и тот же заемщик мог получить отказ в рублевом кредите из-за недостатка дохода, но долларовый кредит на аналогичную сумму одобрялся, потому что из-за более низкой ставки платеж был меньше. Потом этот урок учли", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

"У клиента был выбор: взять рублевый кредит по большей ставке или долларовый по меньшей, но с учетом валютного риска. Конечно же, у заемщиков была разная мотивация для оформления ипотечного кредита в иностранной валюте: у кого-то была зарплата в долларах, либо в рублях, но "привязана" к курсу доллара. Других привлекала возможность получения долларового кредита по более низкой ставке ", — говорит представитель банка "ДельтаКредит" Илья Александров.

Снежана Ярощук, которая выплачивает валютную ипотеку в "ДельтаКредите", не согласна с этим. "Разница между рублевой и валютной ипотекой на тот момент была незначительной. Это иллюзия, что ставка в валюте была гораздо выгоднее. Банкам на тот момент было выгодно "впаривать" исключительно валюту, так как валюта привлекалась на международных рынках под 2% годовых. Заемщикам у нас она продавалась под 10% годовых", — указывает она.

Не играйте в "казино"

Стоит отметить, что, несмотря на резкий скачок курса доллара, большая часть валютных заемщиков не нарушают условия договоров, в сложной ситуации оказались 20%, или около 5 тысяч человек — им грозит лишение квартиры или увеличение срока ипотечной кабалы.

По данным АИЖК, основанным на анализе информации от 25 банков, на долю которых приходится 90% валютных ипотечных кредитов, более 74% заемщиков восстановились в графике платежей и на середину марта не имеют просрочки.

Всего банками реструктурировано более 5,1 тысячи кредитов, что составляет порядка 20% от всего объема действующих ипотечных кредитов в валюте.

Так, по данным Росбанка, на условиях первоначального соглашения обслуживаются 78% валютных ипотечных кредитов, у Райффайзенбанка – 83%. Как отмечает "ДельтаКредит", подавляющее большинство заемщиков выполняют свои обязательства.

Базовый совет, которые банкиры сейчас дают своим заемщикам – не играть в "казино" и конвертировать кредиты в рубли. По их мнению, в острой ситуации оказались те, кто не захотел рефинансировать свои кредиты в 2014 году по курсу 50 рублей за доллар, ожидая, что рубль будет укрепляться. Кроме того, были те, кто тогда пролонгировали свои валютные кредиты, но после очередного обвала рубля в январе 2015 года снова обратились за пересмотром кредитных условий.

"Большинство из тех, кто приходит сейчас к нам – это клиенты, стратегия которых была такова, что государство пойдет навстречу и сделает рекомендованный курс 38-39 рублей за доллар обязательным, государство разделит риски", — отмечает представитель одного из банков.

На программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, правительство направило 4,5 миллиарда рублей. На помощь, не более 600 тысяч рублей, могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий.

Такая господдержка решает проблемы далеко не всех ипотечников, но, тем не менее, востребована заемщиками, отмечают в банках. По оценкам Райффайзенбанка, к почти 60% заемщиков применимы критерии АИЖК.

"Государство выразило свою позицию – выделило средства на помощь ипотечным заемщикам, банки тоже свой шаг сделали. Но клиенты рассчитывали на большее. Я не думаю, что государство обязано помогать, но оно могло это сделать в большем объеме", — полагает один из банкиров.

Однако другой банкир придерживается иной точки зрения. "Вопрос валютной ипотеки касается Москвы и Питера. Почему мы помогаем этим людям, а не тем, кто в регионах лишается работы и не может платить по потребительским кредитам, к примеру? Чем эти три-пять тысяч людей, которым в большинстве своем банки предлагают варианты решения проблемы, отличаются от должников по другим видам кредитов из регионов? Имея более высокие доходы, живя в Москве и Петербурге в не самых дешевых квартирах, они хотят получить больше чем 600 тысяч, которые им предлагает государство. Как люди, живущие в Иркутске, отреагируют на то, что москвичам, живущим в квартирах стоимостью 15 миллионов рублей, государство дает деньги?", — негодует собеседник агентства.

По данным АИЖК, в правительстве РФ рассматривается проект, который предусматривает увеличение объема возмещения с 10% до 25% от остатка кредита, а также повышение максимальной суммы возмещения с 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей.

Ипотечники считают, что государство должно принять более активное участие в решении проблем валютных заемщиков. Они указывают на то, что не знали о валютном риске и не ожидали, что власти отменят режим валютного коридора.

"Определенно клиенты не знали о тех рисках, которые на себя берут, поскольку, ориентируясь на установленный валютный коридор, заемщики никак не рассчитывали, что курс доллара может подскочить до такого безумного уровня. Соответственно, по нашему мнению, здесь государство должно принимать наиболее активное участие", — отмечает заемщица Ярощук.

По ее мнению, среди вариантов решения проблемы – крымский опыт. "Необходимо распространить крымский закон на территорию всей России. Валютные ипотечные заемщики полуострова имели возможность конвертировать свои ссуды по курсу на день вхождения Крыма в состав России — около 35 рублей за доллар", — добавляет она. Еще один вариант, предлагаемый заемщиками — разделение проблем ровно на троих: заемщик, банк, государство.

"Мы считаем, что вмешательство государства просто необходимо. Тем более, сейчас, когда уже такой накал страстей и такой масштаб проблемы. Вариантов очень много", — считает клиентка Абсолют банка Григорьева.

Ситуация первая. Остронуждающиеся

Валютных ипотечных заемщиков можно условно поделить на две категории: "социальная" и "инвестиционная".

Согласно оценкам Банка России, количество заемщиков по валютным ипотечным кредитам за 2015 год снизилось на 22% и на февраль 2016 года составило 25 тысяч человек. По оценкам ЦБ, число так называемых "социальных" заемщиков, требующих индивидуального подхода и адресного решения проблемы, не превышает 20%.

Такой заемщик может рассчитывать на помощь со стороны государства. Он брал кредит на свое единственное жилье, имеет квартиру с небольшой площадью (однокомнатная — площадью до 45 квадратных метров, двухкомнатная – до 70 квадратных метров, трехкомнатная – до 84 квадратных метров).

Но и тут у всех разная ситуация. Есть те, у кого погашена значительная часть кредита, и те, у кого долг после девальвации рубля в несколько раз превышает стоимость квартиры.

"Среди валютных заемщиков есть те, кто доведен до отчаяния, и им надо помочь. Классический случай остронуждающихся заемщиков. Как правило, это владельцы однокомнатных квартир, площадь которых не превышает 40 квадратных метров, семья с двумя и более детьми либо родители-одиночки. У некоторых сложная ситуация со здоровьем или один из членов семьи утратил доход. Выплачивают кредит они на текущий момент уже примерно 5-7 лет", — описывает ситуацию Игорь Шкляр из Росбанка.

Логика таких заемщиков — они уже погасили полную стоимость квартиры, а в результате обвала рубля оказались должны еще две, поэтому банк должен пойти на уступки, рассказывает представитель одного из банков.

"При этом клиенты не понимают базовой финансовой арифметики, выплаченные проценты — это не чистый доход банка. Банк выплачивает процент по своим обязательствам, компенсирует свои операционные расходы, стоимость риска. И только сверху маржа банка, которая сейчас составляет примерно 0,5%. А по рефинансированным кредитам мы идем сознательно в минус, другого варианта нет", — говорит он.

Таким заемщикам не подходит ни пролонгация кредита, ни конвертация, и помощь АИЖК в 600 тысяч рублей – как капля в море. Преимущественно банки предлагают им "простить" долг полностью или частично, переписав квартиру на свой баланс. Некоторые предлагают затем оформить договор аренды на эту квартиру на один-два года за символическую плату, равную примерно расходам на коммунальные платежи.

"Немало случаев, когда долг клиента составляет 10 миллионов рублей, квартира стоит 5 миллионов. Естественно, человек не понимает, за что ему нужно столько переплачивать. То есть проблема часто даже не в том, что заемщик не может платить. Он просто не хочет этого делать ", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

Но все же большинство из них продолжают обслуживать кредит. "У трети наших валютных заемщиков сумма долга выше стоимости квартиры, но большинство из них продолжает платить. Далеко не все готовы терять квартиры, в которых прожили много лет. Многие рассчитывают на снижение курса доллара", — добавили в Райффайзенбанке.

"Надо продолжать платить в нескольких случаях. Во-первых, если зарплата позволяет обслуживать кредит, и платеж составляет не более 70-80% доходов. Во-вторых, если ожидаешь, что в перспективе двух лет у тебя повысится доход. Но нужно рефинансировать кредит в рубли, а не "продолжать игру в казино", выплачивая долг в валюте. Если доход равен сумме ежемесячного платежа по кредиту и перспектив роста зарплаты нет, то лучше продать квартиру. Конечно, это очень тяжелый вопрос", — советует другой банкир, пожелавший остаться неизвестным.

Ситуация вторая. Инвесторы

Вторая категория заемщиков – противоположность "социальной" категории. Это люди, которые получили большие кредиты от 300 и более тысяч долларов. Выплатив часть, они все равно остаются должны еще 200-300 тысяч долларов, что равно 20-25 миллионам рублей. И если для первой категории с учетом нового курса платеж увеличился на 10-20 тысяч, для второй – платеж возрос на 100-200 тысяч рублей.

Среди таких клиентов есть те, кто занимает активную позицию, ходят на митинги, при этом не имеет просрочек по кредиту. Их задача – "заставить" государство сделать обязательным льготный валютный курс конвертации для всех валютных заемщиков.

"У некоторых заемщиков дорогие квартиры, для них работает теория больших чисел. То есть отклонение курса рубля на 10% означает увеличение размера долга на 2-3 миллиона рублей. Они, с одной стороны, могут обслуживать кредит, с другой стороны, понимают, что речь идет о десятках тысячах рублей переплаты ежемесячно. Эта категория заемщиков, как правило, может себе это позволить, но они в мэйнстриме, надеются на какую-то помощь. Они не нуждающиеся, но пострадавшие от роста курса доллара", — отмечает Шкляр.

На такие кредиты приходится, по разным оценкам, от 25 до 40% валютных ссуд. По мнению ряда банкиров, люди, имеющие такие кредиты, не вслепую брали на себя валютный риск, а просчитывали выгоду.

Таким заемщикам банкиры предлагают продать недвижимость, погасить долг и на оставшуюся сумму купить квартиру классом ниже. Некоторые банки готовы списать им часть долга.

"Когда ты сидишь в казино, появляется желание сидеть до конца. А тут надо уходить из казино, фиксируя свой убыток. А они этого не хотят", — отмечает другой банкир.

Стоит ли запрещать валютную ипотеку

Как отмечают банкиры, потери банков из-за валютной ипотеки сейчас исчисляются миллионами, но если делать обязательным льготный курс, убытки возрастут в разы. По их мнению, только текущий рыночный курс является справедливым для конвертации.

"Мы на валютной ипотеке ничего не зарабатываем, мы на ней теряем сотни миллионов рублей, потому что прощаем долги. Но если мы переведем все кредиты по курсу 40 рублей за доллар, то потери будут миллиардные", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

"Наша программа рефинансирования нацелена, в первую очередь, на социально незащищенных заемщиков и предполагает, что банк берет убыток в размере примерно 20-30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, плюс теряет на процентном доходе из-за предоставления нерыночной ставки по конвертированному кредиту", — отметил Шкляр из Росбанка.

Все банки единодушны в том, что текущий курс является справедливым для конвертации кредитов.

"Мы все живем в одной экономической реальности, и справедливый курс конвертации – текущий. Если следовать логике о том, что есть какой-то другой справедливый курс, например, 40 рублей за доллар, то получится, что сейчас банки могут возвращать валютные вклады по этому курсу", – отмечает представитель Райффайзенбанка.

С ним соглашается и банкир из Росбанка: "Текущий рыночный курс справедлив для конвертации. Мы в рынке, мы субъект рыночных отношений, обращенный лицом к клиенту, затылком к инвестору, или наоборот. Любое ограничение курса негативно скажется на инвестклимате страны, потому что это будет административным вмешательством, которое приведет не только к убыткам, но и к опасному прецеденту для инвесторов".

Годом ранее ЦБ ввел "запретительный" (300%) коэффициент риска по новым ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банкиры считают, что такой меры достаточно, и с тех пор почти не выдают ссуды на приобретение жилья в долларах или евро. Вводить тотальный запрет на валютную ипотеку как продукт нецелесообразно, считают они.

"Эта программа в этом году еще будет продолжена, но я надеюсь, надеемся, что начиная со следующего года — с 2017 — эта программа будет работать в автоматическом режиме без государственной поддержки, поскольку стоимость ресурсов для ипотечных заемщиков будет приемлемой и будет существенно ниже, чем сегодня", — сказал Силуанов.

Глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев в понедельник на заседании генсовета "Деловой России" высказал мнение, что механизм господдержки ипотеки надо продлить за пределы 2016 года.

Госпрограмма субсидирования ипотеки, которая заканчивалась 1 марта 2016 года, в начале марта была продлена до 1 января 2017 года, лимит выдачи ипотеки с господдержкой повышен с 700 миллиардов до одного триллиона рублей. Вместе с тем, размер субсидий банкам по выданным после 1 марта кредитам снижен на 1 процентный пункт.

Просрочка по рублевой ипотеке за год выросла на 39,3% — до 42 миллиардов рублей, с начала года – на 6,7%, за месяц – на 2,5%. Как следует из материалов ЦБ, доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составляет 0,1%, следует из материалов.

Средневзвешенная ставка по выданной с начала года рублевой ипотеке – 12,22%.

Совокупный портфель валютной ипотеки в РФ, выданной на отчетную дату, сократился за год на 11% — до 127,972 миллиарда рублей, с начала года – на 2,3%, за месяц – на 4%.

Просрочка по валютной ипотеке за год выросла 49,6% — до 28,37 миллиарда рублей, с начала года и за месяц – на 6,3% и 0,1% соответственно. Доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки – 22,2%.

Средневзвешенная ставка по выданной с начала года валютной ипотеке– 6,87%, добавляется в сообщении.

Такая динамика не случайна. Как пояснил "РГ" вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов, сейчас в отечественной финансовой системе происходят фундаментальные процессы, следствием которых стало снижение ставок. Если еще год назад банки испытывали нехватку средств, то сейчас, напротив, денег у них в избытке.

Эксперт объясняет, что средства появились из Резервного фонда, который сейчас расходуется на поддержку экономики. При этом реальный сектор в последнее время заметно поумерил аппетит к займам. Кредиты по нынешней стоимости бизнес не способен "переварить" в прибыль. Для банков остается не так много вариантов, куда пристроить капитал. Можно, конечно, отдать на депозит в ЦБ, но заработать там много не получится. А можно выдать населению относительно малорискованные ипотечные кредиты и получать стабильную прибыль.

Так что сейчас банки встают в очередь за клиентами.

Инфляция в России стала стремительно снижаться. А именно на нее ЦБ ориентируется при определении ключевой ставки. Велика вероятность, что в этом году регулятор снова пойдет на ее снижение. "Если ситуация продолжит складываться благоприятно, по моим ощущениям, можно рассчитывать на снижение ставки по ипотеке на 1-1,5 процента в этом году", - прогнозирует Иванов.

От этого в первую очередь выиграют те заемщики, которые договорились с банком на плавающую процентную ставку. А также те, кто только собирается взять ипотечный кредит. Но тут нужно не упустить момент, указывает собеседник "РГ".

В прошлом году темп ввода жилья оказался рекордным. Задел был сделан еще в 2012-2013 годах, когда на рынке наблюдался подъем. Уже в этом году строители ожидают начала снижения показателей ввода. Скорее всего, в ситуации, когда доступность ипотеки повысится, а объем предложения жилья снизится, цены на квартиры снова начнут расти. Так что, желая сэкономить на процентах, можно потерять за счет роста стоимости квартиры.

"Я бы не советовал тянуть с решением этого вопроса больше года", - говорит Олег Иванов.

Замруководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков напоминает, что если использовать ипотеку, переплата за квартиру в среднем составит от 1,5 до 2,5 раза в зависимости от срока кредитования. С другой стороны, ипотека сегодня - фактически единственный механизм, позволяющий потребителям решить жилищную проблему. "Если вопрос с жильем стоит остро, то его, конечно, нужно решать, - говорит эксперт. - Но обязательно учитывать не только размер ипотечной ставки, но и все иные сопутствующие факторы и риски, которые будут разными в каждом конкретном случае".
-----------
Перспективы

Льготных ипотечных кредитов в 2017 году может и не быть

Программа субсидирования ипотечных ставок перестанет действовать, возможно, уже в следующем году. Сейчас государство платит банкам за покупателей жилья на первичном рынке, чтобы ставка для последних оказалась не выше 12 процентов годовых. "Надеемся, что начиная со следующего года эта программа (ипотечное кредитование. - "РГ") будет работать в автоматическом режиме без государственной поддержки", - заявил вчера министр финансов России Антон Силуанов.

Ипотечные кредиты сейчас, пожалуй, самый популярный способ приобретения жилья для тех, у кого недостаточно собственных средств, чтобы получить "все и сразу".

Основной спрос среди заемщиков приходится на программы с господдержкой. В их рамках минимальная сумма первоначального взноса составляет 20 процентов, хотя есть исключения. В некоторых случаях оформить ипотеку можно, имея на руках лишь 10 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости, отмечают в своем исследовании специалисты "НДВ-Недвижимость". Это актуально для тех случаев, когда покупатель выбирает доступные варианты. Если говорить о популярном нынче Подмосковье, то это востребованные на рынке квартиры-студии, стоимость которых начинается с 1,44 миллиона рублей. Таким образом сейчас, чтобы стать участником жилищной кредитной программы и поселиться поблизости от столицы, человеку требуется как минимум 144 тысячи рублей. В регионах эта цифра, конечно, меньше.

До кризисных явлений, сопровождавшихся повышением ключевой ставки ЦБ и необходимостью ввода ипотеки с господдержкой, по первоначальному вносу не было "уравниловки", вспоминает руководитель департамента ипотеки компании "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина. Условия программ варьировались в зависимости от банка с учетом возможностей, стратегий развития и реалий рынка. Если одни игроки предлагали ипотеку с первоначальным взносом на уровне 20 - 30 процентов, то другие кредитовали при наличии 10 - 15 процентов от суммы покупки. Заемщики с большим первоначальным взносом могли рассчитывать на снижение процентной ставки.

Некоторые банки даже пытались возродить программу с нулевым первоначальным взносом. Несмотря на рискованность шага, такие примеры на рынке были, отмечает Шульгина. Финансовые организации старались расширить свою аудиторию за счет клиентов, не имеющих первоначального взноса, но готовых исправно платить по ипотеке. Однако после увеличения ключевой ставки именно подобные программы первые попали "под удар".

Сейчас наличие достаточного первоначального взноса является обязательным условием при оформлении ипотеки, констатирует Шульгина. Он служит гарантией финансовой состоятельности заемщика: чем больше накоплений у клиента, тем он надежнее с точки зрения банков.

Рассматривая заявку на ипотеку, кредитные организации обращают внимание на наличие востребованной профессии и стабильного дохода. Кроме того, несомненным плюсом для заемщиков является хорошая кредитная история.

Впрочем, в сложные для экономики времена не все готовы ввязываться в ипотеку. Эксперты отмечают, что делать это большинство потенциальных заемщиков соглашаются лишь на определенных условиях. К примеру, в 40 процентах случаев людей привлекают скидки и акции, которые могут быть предложены им при покупке квартиры или дома.

"Сегодня бюджет - это важнейший параметр покупки, - говорит финансовый директор "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" Людмила Цветкова. - Люди не готовы "прыгать выше головы", опасаются различных рисков и добирают в ипотеку ровно ту сумму, которую гарантированно смогут погасить, причем раньше срока".

Еще одна особенность - увеличение сроков кредитования. Традиционно банки выдают ипотеку на срок от 1 года до 25 - 30 лет. Однако, как показывает практика, чаще всего заемщики сейчас оформляют кредит на 10 - 20 лет.

Конечно, срок кредита во многом зависит от возраста заемщика. Раньше по общим требованиям банков на момент погашения кредита заемщику должно быть не более 60 лет (для мужчин) и 55 лет (для женщин). Однако банки, стараясь идти навстречу потребителям, сейчас повышают верхнюю возрастную планку до 60 - 65 лет (некоторые и до 75 лет), констатирует Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования "МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости". Хотя, как показывает практика, в условиях нестабильной экономической ситуации покупатели как старшего возраста, так и совсем молодые, до 20 лет, практически полностью перестали пользоваться возможностью купить жилье в ипотеку.

Именно эти строительные компании станут посредникам между АИЖК и потенциальными покупателями жилья - они будут консультировать клиентов об ипотечных предложениях агентства, принимать полный пакет документов, организовывать и проводить сделку, а также направлять оригиналы подписанных документов в АИЖК.

В рамках этого пилотного проекта можно оформить ипотеку с государственной поддержкой, взять займ на приобретение квартиры на этапе строительства по ставке от 11,5 процента годовых.

Важно, что в этом случае нет необходимости обязательно оформлять личное страхование заемщика.

"Агентская технология упрощает для участников рынка сотрудничество с АИЖК, делает его более выгодным и позволяет в короткие сроки начать работу по выдаче ипотечных займов. Упрощается процедура и для граждан - заем можно будет получить непосредственно в офисе застройщика, что значительно сэкономит время на покупку жилья", - рассказали в агентстве.

Аналогичная технология дистанционной выдачи ипотечных займов с февраля 2016 года АИЖК реализует с одним из банков. К настоящему времени банком выдано займов на общую сумму более 100 миллионов рублей.

Объем выдачи ипотечных кредитов в России за последние годы вырос в 90 раз, заявил накануне министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Только в 2015 году россияне взяли ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей.

Сегодня проект федерального закона №47538-6/10 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором и содержалась норма, неверно истолкованная как потенциальный запрет на досрочное погашение ипотеки, обсуждался на Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Звучит поправка к статье 810 ГК РФ так: «Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа».

Однако, как пояснил “Ъ” источник, знакомый с ходом разработки и обсуждения поправок, эта норма не регулирует отношения граждан с кредитными организациями, касается ли это ипотеки или других видов кредитования граждан, в частности потребкредитования. Эти виды кредитования урегулированы специальными законами (законом о потребительском кредите и законом об ипотеке). И в данных областях нормы этих законов имеют приоритетное значение. Предложенная же поправка к статье 810 ГК РФ призвана регламентировать совершенно иные отношения, в частности, отношения займа между коммерческими организациями, и не предполагает вмешательства в правоотношения между гражданами и банками.

Более жесткое регулирование по коммерческим займам в отдельных случаях, действительно, может быть показано, рассуждают собеседники “Ъ”: взять, например, финансирование субъектов малого бизнеса соответствующими фондами поддержки, обычно подконтрольными местным властями. При учете, что у них жесткое бюджетирование, необходимо четко планировать все входящие и исходящие потоки, что при бесконтрольном досрочном погашении займов невозможно.

Впрочем, узкие места в предложенной поправке все же есть. «Сейчас по ст.810 ГК согласие заимодавца на досрочный возврат займа, выданного под проценты, и так является обязательным для всех случаев, кроме займов граждан на личные цели. Поправки вводят общее правило о необходимости такого согласия заимодавца по процентным займам. Здесь надо помнить, что специальный закон имеет приоритет перед общим. Поскольку закон о потребительских кредитах с его правилами о досрочном погашении кредита никто не отменял, то эти поправки в ГК не коснутся кредитов граждан, которые им выдают банки на личные цели,— говорит партнер юридической фирмы “Некторов, Савельев и партнеры” Александр Некторов.— Но надо учитывать, что закон о потребительских кредитах не распространяется на кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (ипотекой). Таким образом, предлагаемые поправки в ГК потребуют изменений в закон об ипотеке для сохранения права граждан досрочно погашать ипотечные кредиты».

Действительно, закон об ипотеке не регулирует должным образом вопрос досрочного погашения, поэтому предполагается, что во избежание указанных рисков, поправки, регламентирующие этот вопрос, будут внесены и в него, указывает источники “Ъ”. Таким образом, дискуссионная норма ипотеку не затронет. «Поверьте, идей ограничивать ее досрочное погашение не было и нет»,— резюмировал он.